兰州百合园小区物业管理问题.doc

兰州百合园小区物业管理问题 三、兰州市百合园住宅小区物业管理存在的主要问题 (一)兰州市百合园住宅小区概况 兰州百合园住宅小区坐落在皋兰山脚下，紧靠南山公路，该小区是由百合 园房地产开发公司承建的，开发商购买了己经倒闭的兰州美高皮鞋厂的部分地 皮，开发建设了这个小区，并于2003年竣工。小区占地4.2万平方米，总建筑 面积6300平方米，容积率1.5，绿化覆盖率39.6%，绿地面积1.05万平方米， 四栋商品楼，可容纳住户256家。由于百合园住宅小区是建在一个废旧的工厂 里，所以周边环境并不理想。但是，当你走进小区，你会感觉到这里像个花园， 有一片面积较大的草坪，草坪上有两个别致的小亭子，其中一个小亭子旁边是 一个月牙形的水池，夏天的时候，水池里有红色的鲤鱼游来游去，十分好看。 在小区的西北角，有各种健身器材和两个兵乓球案。这里是大人们放松心情、 孩子们嬉戏，以及居民健身的家园。 但是，在这样一个环境优雅的住宅小区里，物业管理企业与业主之间总是 冲突不断，物业管理的服务质量始终跟不上去，这一问题堕待解决。 (二)兰州市百合园住宅小区物业管理中存在的问题 目前，兰州市百合园住宅小区物业管理存在的问题主要集中在以下几个方 、物业管理企业缺乏诚信，提供的服务质量低下，引起了业主的不满 目前的百合园物业管理企业在进驻小区时，曾对业主保证，要以周到全面 的服务实现小区的科学管理，来为业主创造温馨的家园，并附有条款来加以说 明，但实际的物业管理服务质量却与开始承诺的相差很远。例如，小区的保安 就是门卫。门卫只负责进出小区的车辆管理，开关小区的大门和接收信件报纸， 其他的事情一律不管，根本没有起到保障小区安全的作用。以至于小区居民的 私家汽车经常被盗，甚至还出现过几起入室盗窃的事件。还有小区的环境卫生 工作也是马马虎虎。每次小区的业主向物业管理企业提出这些问题的时候，物 业管理人员都是采取一种逃避的态度，实在回避不了时，就敷衍了事。所有的 这些做法，给该小区居民的生活带来了很大的麻烦，严重影响了居民的生活质 月巨。 2、物业管理中各类纠纷不断涌现 物业管理纠纷是指业主与物业管理企业在物业管理合同的订立、履行及终 止过程中发生的权利及义务的争议。在我国，城市住宅小区物业管理纠纷随着 物业管理的逐步推开逐渐浮出水面，且呈现不断上升的趋势。兰州百合园住宅 小区物业管理中的纠纷主要体现在以下几个方面: (l)物业管理企业或业主违约导致的纠纷 百合园物业管理企业与业主之间是通过签订合同达成共识的，双方都要履 行相应的权利和义务，但在物业管理中，一方面，物业管理企业的服务水平与 合同上规定的条款有偏差，对很多应负的责任没有尽到，引起了业主的不满， 于是，百合园的业主们通过拒缴物业管理费来进行维权，从而出现了一系列的 物业纠纷;另一方面，部分业主为了自己的私人利益，对签订的合同条款视而 不见，常常违背合同的规定，从而产生了纠纷。 (2)业主没有弄清物业管理企业的责任范围，而引起的纠纷 百合园住宅小区的业主通常认为物业管理公司是服务机构，业主理所应当 享受服务。所以，不论什么事情，或者问题出在哪里，业主总是找物业公司来 负责。 (3)物业管理企业与业主委员会之间的纠纷 百合园住宅小区的业主委员会是在第二家物业公司接管小区服务工作的时 候，才成立起来的。绝大多数业主不知道业主委员会的作用和职责，也不清楚 业主委员会和物业管理企业之间的关系。物业管理企业与业主委员会之间的关 系很不协调，各种纠纷不断。 3、物业管理收费困难 目前，收费难是我国住宅小区物业管理活动中普遍存在的问题。据调查， 兰州百合园住宅小区的居民普遍反映费用偏高，不少业主都不能按时交纳物业 管理费，有的甚至拖欠一两年。而物业管理费是物业管理企业生存和发展的基 础，物业管理企业收不到物业管理费，经营效益就会差，物业服务的质量就更 加低下，于是造成更多的业主拒交物业管理费，这样便形成了一种恶性循环， 直接阻碍了物业管理的发展。 四、兰州市百合园住宅小区物业管理问题产生的原因探析 兰州百合园住宅小区的物业管理中存在如此多的问题，笔者认为这些问题 的产生，主要是由于物业管理企业只看到眼前利益，看不到长远的发展利益; 并且部分业主出于各种原因，拒交物业管理费，于是导致百合园住宅小区物业 管理中的问题越来越多。 (一)来自物业管理企业方面的原因 1、企业管理体制不完善，经营管理不科学 据调查，目前百合园物业管理企业的体制很不完善，表现在各项管理规章 制度都不健全。 首先，企业的公众制度只有《业主公约》、《精神文明公约》、《安全管理规 定》、《消防管理规定》、《楼宇使用维护管理规定》、《环境卫生管理规定》、《园 林绿化管理规定》和《停车场管理规定》，而对于居民的用电、用水、电梯的正 常使用、装修人员的管理、