广西物业管理条例定稿（粟老师）课件.ppt

会议基调 年会视频：http:// 会议主题 1、携手超越，驭领未来 2、你在我心里面 ---用心创造新未来 会议主体环节 —年度总结：由公司各职能部门、高层做09年总结报告，传递10年度公司战略发展规划以及嘉许09年度优秀员工 —感谢晚宴：让员工在享受晚宴的同时，感受公司对他们一年来付出的感谢；让嘉宾感受耀光纺织的关注和企业文化 —员工才艺秀：加强员工互动，展现员工风采 1、所有商品房前期物业管理均须招投标） 2、可以协议选聘的条件 3、现行规定： 1）《物业管理条例》第二十四条：　 国家提倡建设单位按照房地产开发与物 业管理相分离的原则，通过招投标的方 式选聘具有相应资质的物业服务企业。　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 2）《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条：住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。　　国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。 前期物业服务合同 第三十六条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并在合同签订之日起十五日内,报县级人民政府房产行政主管部门和价格主管部门备案。 建设单位与买受人签订物业销售合同时，应当将临时管理规约、前期物业服务合同作为销售合同的附件。买受人应当遵守临时管理规约，履行前期物业服务合同。 1、物业企业应提示、协助建设单位制定和完善商品房买卖合同文本 2、注意3个与物业相关合同附件  3、前期物业管理服务协议问题 附件为前期物业服务合同 物业的保修 第三十七条 新建物业的建设单位应当按照国家和自治区规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，并在物业管理区域内公布保修联系电话和地址。 物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。 保修方面的责 任或义务界定 前期物业费的收取 第三十八条 自前期物业服务合同签订之日至物业交付使用之日发生的前期物业服务费用，由物业建设单位承担；自物业交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业服务费用，由物业建设单位和买受人按照物业销售合同的约定承担。物业交付使用时，除物业销售合同另有约定外，物业服务企业不得向买受人收取任何费用。 1、“前期物业服务合同签订之日”的理解　 2、“交付使用”的界定 3、收费标准和范围的界定 钱？ 开发商说业主交 临时管理规约的终止 第三十九条 临时管理规约至业主大会会议通过的管理规约生效时终止。 物业承接查验与资料移交 第四十条 建设单位或者业主委员会在与物业服务企业办理物业承接验收手续时，应当一并移交下列物业档案资料： （一）建设项目的各种批准文件； （二）各类建筑物、场地、设施设备的清单； （三）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （四）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料； （五）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （六）业主共有的房屋、场地、设施设备清单； （七）其他相关资料。 新建物业的建设单位还应当在物业竣工验收合格后九 十日内，将前款规定的物业档案资料报县级人民政府房产行政主管部门备案。 。 1、承接查验的原因： 1）是明确物业管理区 域的范围； 2）明确物业管理区域内的设施设备及共用部位、公共场地等； 3）划清开发建设单位（业主 委员会）与物业公司的责任； 4）及时掌握所管区域的物业 基本情况，发现管理的难点和关键点 2、物业档案资料的移交 1）注意与备案资料数量内容是否一致 2）承接查验时应核对资料内容是否一致 水电公摊表的安装及费用确定 第四十一条 建设单位在向业主交付物业前，应当给物业服务用房、共用部位、共用设施设备安装独立的水、电等计量装置。 1、一户一表问题 2、水电周转金问题 车库、车位的租售 第四十二