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万科公司的融资策略 四、万科公司的融资策略 (一)万科公司的发展历程 万科公司前身成立于1984年5月，成立初期主要经营日产录像器材，为隶 属于深圳经济特区发展公司的全民所有制贸易企业，1995年是万科公司业务经 营的分水岭，之前的万科公司是一个多元化经营的企业集团，而之后1987年至 1988年期间贸易形势严峻，公司开始调整自身的经营领域，开始涉足工业和房 地产领域，当年房地产业务的收入和利润分别占到了集团总量的50．6％和75．9， 房地产业务开始占据主导地位。1988年12月公司经股份制改组，调整了资本结 构、调整融资规模，同时也促进了万科公司经营的规模化，成为中国资本市场建 立以来的第一批上市公司，见证了中国证券市场的历史变迁。 自1990至2013年，万科公司从一个不为人所知的贸易企业到如今房地产行 业地位显赫的龙头企业，万科公司以惊人的速度发展壮大，万科公司品牌已经成 为房地产界的标杆企业。公司是当今中国规模大和专业化程度最高的房地产公 司，业务领域主要覆盖长江三角洲、珠江三角洲以及环渤海地区经济圈和中西部 地区。到2012年为止，其拥有下属的子公司和分公司的数量已经达到60多家， 公司年销售面积在1000多万平方米以上，年销售金额上千亿，房地产业务不仅 遍布全国各地而且延伸至海外，并成为唯一一家连续23年实现盈利的地产企业。 (二)万科公司融资的必要性与紧迫性分析 1984年5月，万科公司地产公司组建，主要从事进口贸易。1988年万科公 司进行了股份制改造首次涉足房地产业，1993年万科把住宅项目定为公司发展 的核心，截止到2013年底，万科公司的运营范围包含了基于珠三角、长三角与 环渤海经济圈的数十个重要城市，是当前我国最大的专业化住宅开发公司。 然而，伴随中国房地产市场的进步与金融机制的变更，中国房地产行业的融 资情况，这使得万科公司要正视其融资，发现其融资问题，为优化融资结构而努 力。了解万科公司房地产公司所面临的市场与社会环境，这是导致其进行融资策 略分析非常有必要的因素，且较为急迫。进行融资的必要性和紧迫性主要体现在 以下三个方面。 第一，万科公司资本来源的路径存在一定的困境。因为其借贷基本上为委托 借贷与信托借贷，而这种借贷的路径与负担的风险与银行借贷相同，因此，可以 将其放入到银行借贷中来思考公司的融资来源。在外源融资中经营性负债占据的 比重较大，其次是银行借贷，并且在具体操作中，万科公司资本来源最多的经营 性负债内的资本组成内，预售款的资本达到60％，并且有大部分的购房者给付的 18预售款大约30％是源于银行借贷，这就使得万科公司的资本来源进一步转嫁依赖 银行借贷。从万科公司最近几年的资本来源，其进行债券融资的数量较大，能够 借助债券这一方式实施融资操作。 第二，在资本运用与资本架构分配上存在的难题。虽然万科公司的资本基础 较为浓厚，但是过多的长期资本的占用就会导致其现金流较为紧张，面对市场变 动的时候，容易出现市场风险。因为房地产公司投资开发房地产的时间通常都会 高达2年，针对存货内土地储存数量与正在建设的商品需求的资本，长期资本不 能完全满足企业的需求，所以必须通过发行股票或债券等非现金交易等形式对长 期资产作出补充。 第三，由于商业银行为房地产公司最大的资本提供方，其主导位置使银行借 贷变成房地产融资行为的主要资本源头。而且，房地产公司借贷是银行优良资本 的重要来源。虽然房地产价格存在周期性浮动，然而房地产运作依旧存在较大的 上升空间，总体而言存在良好的运作态势。万科公司作为上市的房地产公司，再 加上中国城镇化步伐的加快，短时间内商品住宅的资本投入比例并不会下跌，所 以，在商业银行借贷层面，万科公司具有较大的依赖性，且无法规避。 伴随2011年之后中国资产价格与商品价格不断的提升，房地产公司面对较 大的房价变革风险，融资困境持续增加，所以，房地产公司为了能够在剧烈的市 场竞争条件中得到资本，合理分化融资带来的风险，主动借助金融手段与另外的 融资形式进行多元化融资是必定趋势。 (三)万科公司的融资情况 一般地，一个企业的生命周期包括初创期、成长期、成熟期、衰退期等四个 阶段。在生命周期的不同阶段，企业的融资策略是不相同的。根据申秦(2011) 对企业生命周期的判断标准，我们认为目前万科公司处于生命周期中的成熟阶 段。 万科公司的初创期：万科公司从初创至1994年。万科公司是一家集工业开 发、进出口贸易、房地产经营业务为一体的工贸技综合型企业，规模并不大，主 业是进出口贸易，而不是房地产。由于中国证券市场处于起步阶段，与证券市场 相配套的很多制度仍然缺失，包括融资机制，信息披露制度等。 在1988年12月，公司进行股份制改造，以每股1元的价格公开发行股票 2800万股，成功融资2800万元。万科