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A银行南京分行房地产信贷风险控制问题 第三章 A银行南京分行房地产信贷业务发展现状 与风险控制评价 3. 1我国商业银行房地产信贷业务现状 伴随着房地产市场的发展，我国商业银行的房地产信贷业务也逐渐发展起 来。我国房地产市场在1998年以前处于起步阶段，随着1998年推行住房制度 改革，我国房地产市场也有了飞速发展。2003年国家明确将房地产业做为经济 支柱性产业来发展，一时之间，房地产投资快速增长，房屋销售量价齐升，房地 产市场也出现了一定的混乱，为了控制房地产市场的无序发展，政府频繁出台调 控政策，但是房价还是居高不下，甚至逐年攀升。1998年一2007年的10年间 全国住宅年销售量增长10倍，住房销售额增长近14倍。2008年受全球金融 危机的影响，我国经济增速有所放缓，再加上政府出台一系列对房地产市场的宏 观调控政策，房地产市场过热的态势得到一定控制。2009年，为了促进经济的 增长，政府频繁出台剌激房地产市场发展的政策，导致房地产市场再次量价齐升， 2009年下半年房反弹速度之快，超出了绝大部分人的预料。2010年以来，为了 遏制房价，保障居民基本住房需求，政府出台了一系列宏观调控政策，这些调控 手段被认为有史以来最为密集、最为严厉的。目前，严厉的调控政策初见成效。 2010年，全国完成房地产开发投资额4.8万亿元，同比增长33.2%，增幅比前 三季度回落3.2个百分点，但比上年全年提高17.1个百分点。在市场销售方 面，全国商品房销售面积10.4亿平方米，同比增长10.1%,增幅比前三季度提 高1.9个百分点，但比上年全年回落32个百分点。商品房销售额5.3万亿元， 同比增长18.3%,增幅比前三季度提高2.4个百分点，但比上年全年回落57.2 个百分点。在房价方面，2010年年初全国房价涨幅较高，国发10号文出台后 房价涨幅逐步放缓。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%， 涨幅比年内最高的4月份缩小6.4个百分点。2011年政策效果继续显现，全 国房地产开发投资6.2万亿，同比增长27.9%，比2010年回落5.3个百分点； 商品房销售增速下降，商品房销售面积10.99亿平方米，同比增长4.9%，比 2010年回落5.7个百分点，商品房销售额为5.9万亿元，同比增长12.1%， 比2010年回落6.8个百分点。 随着我国房地产市场的发展，我国商业银行房地产信贷业务也经历了从小到 大的发展过程。目前，我国商业银行房地产贷款主要有两大类：房地产幵发贷款 和个人住房贷款。1998年以前我国商业银行的房地产信贷业务规模比较有限， 1998年以后，随着房地产市场的飞速发展，商业银行的房地产信贷业务也得到 了快速增长，1998年到2012年，商业银行房地产贷款量从2680亿元猛增至 12.11万亿元，十二年间增长了 45. 19倍，远远高于各项贷款的平均增长速度； 同期，房地产贷款占各项贷款总额的比重也从1998年的3. 12%增加到2010年 的24.3%，年平均增幅高达46.3%，明显高于其他各项贷款年平均增幅。2010年 以来，为了遏制房价，保障居民基本住房需求，政府出台了一系列宏观调控政策， 这些调控手段被认为有史以来最为密集、最为严厉的。2010年4月17日，“国 十条”出台，要求贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不得低于50%，贷款利 率不得低于基准利率的1.1倍。9月29日央行和银监会又联合发布了《关于 完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，要求对贷款购买商品住房，首付比 例调整到30%及以上，各商业银行暂停发放第三套及以上住房。在国家严厉的调 控下，我国商业银行的房地产信贷总量得到了有效控制。2011年1月的新国 八条”重申对于房价上涨过快的城市要从严制定和执行住房限购措施；对巳有1 套住房的限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房；2013年2月，国务院出 台新“国五条”，再次重申坚持以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资 投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。2011 年全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为10.73万亿元，同比增长 13.9%,比2010年回落13.5个百分点。从贷款新增量来看，2011年新增房地 产贷款1.26万亿元，同比少增7704亿元。截至2012年年末，全国主要金融 机构房地产贷款余额12. 11万亿元，同比增长12.8%，增速比9月末高0.6个 百分点，比上年末低1.1个百分点。从贷款新增量看，2012年全年新增房地产 贷款1.35万亿元，同比多增897亿元。 3. 2 A银行南京分行房地产控制现状 一、A银行南京分行房地产信贷发展变化 近几年，受宏观政策调控的影响，A银行南京分行的房地产信贷业务主要呈 现以下发展特