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东方明珠商业地产项目开发 第二章项目开发环境分析 第一节市场环境分析 一新乡市概况 新乡市区划辖两市(辉县市、卫辉市)、六县(新乡县、获嘉县、原阳县、延 津县、封丘县、长垣县)、四区(卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区)以及高新技 术产业开发区、西工区、小店工业区。新乡市的行政区划为现辖两市(辉县市、 卫辉市)、六县(新乡县、获嘉县、原阳县、延津县、封丘县、长垣县)、四区(卫 滨区、红旗区、牧野区、凤泉区)以及高新技术产业开发区、西工区、小店工业 区。总面积8169平方公里，总人口557.2万；其中市区规划面积625平方公里， 人口90万。 新乡市地处河南省北部，北纬35°18′，东经113°54′，南临黄河，与 省会郑州、古都开封隔河相望；北依太行，与鹤壁、安阳毗邻；西连煤城焦作， 与晋东南接壤；东接油城濮阳，与鲁西相连。 二新乡市发展方向及经济水平 新乡市为河南省的主力城市，经济排名在前5位，历史浓厚，原为平原省 的省会，经济发展较早。新乡市注重城市建设，城市规划较为清晰超前，城市 框架拉的较大，因为临近省位郑州，襟带辐射豫北，所以在经济，交通，物质 等方面都较为发达丰富。 城市未来主要发展方向确定为向东和向南发展，即沿金穗大道跨越京广铁 路客运专线和京港澳高速公路向东发展；沿和平大道向南发展。 中心城区由6个规划片区组成，包括中心片区、卫北片区、铁西片区、东 部新区、南部新区和新东片区。 (一)按照总体规划部署，稳步推进城市建设 按照城市总体规划确定的“东移西联南扩北优”空间发展战略，城市各职 能片区在稳步推进城市建设的同时，侧重点各有不同。 中心片区以棚户区改造为主导，大力实施旧城更新，优化空间环境。 东部新区以核心区建设为重点，提升城市形象，完善配套服务功能。 新东片区是总体规划确定的主城区重点发展片区，以基础设施建设为先导， 以建设城市副中心为目标。 (三)加快推进东部新区开发建设，城市功能和品质显著提升 1、加快推进城市核心区建设。完成行政文化中心建设，开发建设并投入使 用了宝龙城市广场、嘉亿东方明珠、靖业摩尔、红星美凯龙等商业商务设施， 初步形成了高品质城市核心区。 2、以高速铁路开通为契机，完成高铁站房、站前广场、公交枢纽站、长途 客运站和相关道路市政设施建设，为高铁功能区的开发建设奠定下基础。 3、稳步推进紫郡、大景城、世纪村等居住小区建设，集聚新区人气。 4、高标准 城市发展趋势：中心城市向东区发展，使东区迅速成为了以市政府为主核 心的政治、文化、交通，商业，生活中心，财富迅速流向东区。 三项目辐射区域和客源分析 在国家一轮轮的限贷、限购等调控政策冲击后，住宅类地产成交热度被抑 制，房企的库存量不断增加、开发资金日趋紧张。面对不稳定的市场行情，房 地产商信心明显不足，在拿地和后续开发中比较谨慎。在所有调控政策都指向 房价过高的住宅市场的时期，商业地产发挥巨大潜力和优势，迅猛发力成为房 地产市场中的一枝独秀。 在当前新形势下，具备较大投资潜力和价值的商业地产呼之欲出，投资商 业地产成为房地产企业和广大投资者关注的热点。住宅市场的投资空间越来越 紧缩，基本已去投资化，而调控之外的商业地产已成为投资的避风港，投资价 值开始凸显，商业地产投资已成为投资者抗通胀、保值增值的首选。 随着新乡市城市建设不断的发展，住宅市场逐步成熟，随着城市的规划及 发展商业地产发展将不断升温。随着城市规模的扩大，区域板块的划分凸显效 果，一个城市由早先的一个商业中心拓展成为多个商业中心以及区域板块所属 的副中心，在新乡市，东区显然已凭借巨大的潜力与价值定义了一个城市未来 发展的的核心区域，不仅是政治文化中心更是商业中心。 新乡市商业已经从传统的平原路单一商圈朝着多区域发展，而东区已然是 商业投资的核心区域，它也是市政府规划当中的CBD中心。成为新乡市的一个 价值潜力充分的城市区域空间、便利的交通条件、齐全的配套，是成就其城市 商业旺点必不可少的属性。一般来说，即将成型而尚未成型的商圈更具有升值 潜力，东区都满足了这些条件商业环境和发展条件都是不言而喻的。 在新乡市商业地产的投资环境正在日益成熟时，东区作为城市建设的重点 发展区域，另外作为逐渐成熟城市生活区，东区城市CBD的综合优势尤为凸显。 市政府大楼、人防指挥中心，国贸大厦商联双子座工大楼、平原博物院、新 闻大厦、新乡大剧院等等这些行政和文化场所的建设，市政部门的相继落成为 东区商业的发展奠定了区位基础。众多商业项目已然纷纷占据这块宝地，如意 大厦如意楼这两栋写字楼对称布局市政核心区，120万平方米开发体量的宝龙 城市广场等项目共同构造出多元化的东区商业核心。而嘉亿集团建设当中的 150米新乡第一高度5A智能甲级写字楼，嘉亿东方明珠，更是开启了新乡高端 商务时代，成为一个城市进步的标志