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上海澜策广告有限公司长春分公司发展战略 6 第2章公司外部环境概述 2.1房地产营销代理行业现状 从境内房地产营销代理行业的发展来看，可分为三个阶段，即：萌芽时期、 起步时期、发展时期。到今天，房地产营销代理行业已成为房地产行业产业链中 举足轻重的一环： 萌芽时期：（1988——1995年）： 在1988年之前，我国并没有形成真正意义上的房地产中介行业，直到深圳 房地产咨询股份有限公司的成立才突破了这一市场环境，这是一家于1988年成 立的企业，也是我国境内首家专业的房地产咨询机构，可以说，它代表了我国房 地产中介行业的起源。但在接下来的几年里，由于国家并未对房地产体制改革加 大力度，所以房地产行业市场化水平依然很低，这也极大的限制了房地产中介行 业的发展。1992年之后，随着邓小平总书记南巡讲话的影响，市场经济体制开 始建立起来，整个房地产行业的市场化水平也开始快速发展，借此契机，房地产 中介行业也进入了春天。 在这个时期，房地产中介行业发展最为快速的是各个一线城市，包括京、沪、 广、深等。比如上海：1992年批准成立12家房地产中介企业，1993年已成立 138家，速度惊人。1994年《上海市房地产经纪人管理暂行规定》出台。1995 年已成立758家房地产经纪企业。从上海的缩影可以看出，这段时期的房地产中 介行业发展是非常活跃的。 起步时期：（1996——1999年） 房地产经纪行业开始逐渐的被整个社会所认可，与1996年《城市房地产中 介服务管理规定》的推出关系极大，从这之后，各地方的行业协会组织如雨后春 笋般涌出。再从上海来看，1996年上海组建了房地产经纪人协会。1998年《23 号文》推出停止了福利化分房，房地产经纪行业更加具备了长足发展的基础，大 量商品房开始进入市场，住房体制改革加大推进力度。这一阶段，上海将二三级 市场进行联动，存量房交易面扩大，操作手段由以前的私房交易，到售后公房、 次新房交易，甚至还包括了购房、租房、置换交易等。到1997年，从事房地产7 经纪的企业已经达到2771家。其中出现了较具行业影响力的知名公司，比如上 海房屋置换股份有限公司。但其实对于整个行业来说，这期间也经历了较为深刻 的震荡，1994年，为了控制海南等地的房地产泡沫现象，中央推出了《国务院 关于继续加强房地产投资宏观调控的通知》，京、沪、广、深等一线城市的房地 产市场同时受到了牵连。大量的境外资金收缩，外销住宅市场销售额骤降，直到 1997年，房地产行业整体进入一个十分低迷的状态。许多境外的代理企业撤出 市场，这也使本土存活下来的代理企业面临着发展的问题，本土企业经历震荡逐 渐成熟，积压房导致买方市场形成，买方市场的形成又使对营销手段的探索变成 行业内的迫切需求。 发展时期：（2000——至今） 全面进行住房体制改革始于1998年，历经三年时间开始出现成效，房地产 行业的整体市场化步伐放快，社会开始认可商品住宅消费观念，房地产经纪行业 蓬勃发展。在2003年之后，开始进入高度繁荣时期。房地产经纪企业纷纷成立， 到2003年，单是深圳成立的房地产经纪企业就超过了180家，从业人员将近1 万人；2004年，北京成立了约2千家房地产经纪企业；2006年，上海成立了8 千多家房地产经纪企业。2005年底，全国已经注册登记的房地产经纪企业已达 到2万家左右，从业人员达到几十万人。 从一手房代理行业来看，单纯的销售代理已经无法胜任持续发展的市场环 境，全程策划和整合营销成为主流，服务项目一再延展，企业的经营模式持续完 善，各个代理企业对自身品牌的开发与维护重视起来。大量本土代理强势品牌涌 出，包括世联、合富辉煌、上房销售、策源、伟业顾问等，占据了全国的主要市 场份额，原有引领市场的港台代理企业无法继续独领风骚，但较为知名的如新联 康、新吉阳等企业仍保持较好的发展势头。 从二手房中介来看，企业数量持续扩大，企业的品牌化发展日益重要，很多知 名企业涌现，并开始进行全国市场布局，占据了大量市场份额，这其中较为突出的 有易居臣信、21世纪、中原、顺驰不动产、中大恒基等企业。其中部分企业为了获 得更快发展引入外资，如顺驰不动产、易居臣信等。二手房中介企业的发展容易受 到宏观调控的影响，一旦出现宏观调控，二手房中介企业的数量就会出现锐减，如 2006年“国六条”出台后，上海二手房中介企业由1万多家缩水50%左右。8 2.2房地产行业国家相关政策 2011年1月26日，温家宝主持召开国务院常务会议，确定了八项政策措施 （简称国八条），主要包含有： (一)进一步落实地方政府责任。 (二)加大保障性安居工程建设力度。 (三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。 (四)强化差别化住房信贷政策。 (五)严格住房用地供应管理。 (六)合理引导住房的需求。 (七