景瑞地产（集团）有限公司公司债券2018年跟踪评级.docx

公司债券跟踪评级报告公司债券跟踪评级报告2景瑞地产（集团）有限公司2景瑞地产（集团）有限公司利率虽有提升，但仍处于较低水平。2．2017 年，公司获取土地储备较多，未来开发面临一定的资金支出压力。3. 公司 2019 年有一定的债务集中偿付压力；所有者权益中未分配利润占比较高，所有者权益稳定性一般。分析师冯 磊电话：010箱： HYPERLINK mailto:fengl@ fengl@李 镭电话：010箱： HYPERLINK mailto:lil@ lil@传真：010址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 12 层（100022） Http：// HYPERLINK / 公司债券跟踪评级报告公司债券跟踪评级报告 PAGE 10景瑞（地产）集团有限公司 PAGE 10景瑞（地产）集团有限公司一、主体概况景瑞地产（集团）有限公司（以下简称“公司”或“景瑞地产”）前身为 1993 年成立的上海景瑞房地产发展公司，经上海市人民政府沪府体改审（1999）009 号《关于同意设立上海景瑞企业发展股份有限公司的批复》批准，由 8 家股东共同发起组建，并于 1999 年 6 月取得上海市工商行政管理局核发的《企业法人营业执照》，初始注册资本 1,500 万元。2014 年 3 月，公司由其他股份有限公司改制为其他有限责任公司，并变更为现名。截至 2015 年末，公司注册资本为 62,107.90万元，其中天津亿安城市设施开发有限公司（以下简称“天津亿安”）出资 12,607.90 万元，持股比例 20.30%；海南景申投资管理有限公司（以下简称“海南景申”）出资 49,500.00 万元，持股比例 79.70%，为公司直接控股股东。景瑞控股有限公司（以下简称“景瑞控股”）对公司间接持股100%，景瑞控股于2013 年10 月31 日在香港联合交易所有限公司主板上市，股票代码：1862.HK，总股本为 129,130.22 万股。经多次增资，截至 2017 年底，公司注册资本为 16.21 亿元，公司实际控制人为闫浩和陈新戈。图 1 截至 2017 年底公司股权结构图资料来源：公司提供2017 年，公司经营范围和组织架构没有重大变化。截至 2017 年底，公司合并范围内共 196家子公司，拥有在职员工 2,743 人。截至 2017 年底，公司合并资产总额 324.19 亿元，负债合计 248.31 亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计 75.88 亿元，其中归属于母公司的所有者权益合计 47.85 亿元。2017 年，公司实现营业收入 158.80 亿元，净利润（含少数股东损益）11.00 亿元，其中归属于母公司的净利润10.96 亿元；经营活动产现金流量净额 60.16 亿元，现金及现金等价物净增加额 7.61 亿元。公司注册地址：上海市青云路 158 号 5 楼；法定代表人：徐海峰。二、债券发行及募集资金使用情况公司于 2016 年 3 月 17 日面向合格投资者公开发行总额为 15 亿元的公司债券，债券全称为“景瑞地产(集团)有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)”（以下简称“本期债券”），本期债券为 5 年期固定利率债券，票面利率为 5.88%。本期债券于 2016 年 4 月 6 日在上海证券交易所上市交易，债券简称为“16 景瑞 01”，证券代码为“136170.SH”。本期债券扣除发行费用后的募集资金为 14.82 亿元，截至 2017 年底募集资金已全部使用完毕，全部用于置换前期债务，与募集说明书约定一致。2018 年 3 月 19 日，公司支付了 2017 年 3 月 17 日至 2018 年 3 月 16 日期间的债券利息。三、行业分析公司主营业务是房地产开发销售，属于房地产行业。1．行业概况房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范化运作，房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变。从近年房地产行业发展趋势来看，受限购政策持续影响以及对房地产行业悲观预期，2015 年， 全国房地产开发投资 95,978.84 亿元，较上年名义增长 1.00%，增速继续同比下滑 9.50 个百分点， 为近五年来的最低点。受益于宽松的信贷政策和去库存政策实施，2016 年全国房地产开发投资102,581 亿元，名义同比增长 6.88%。其中，住宅投资 68,704 亿元，增长 6.36%，全国办公楼开发投资额为 6,533 亿元，同比增长 5.20%；商业营业用房开发投资额为 15,838 亿元，同比增长 8.43%。图 2 近年来全