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我国银行信贷对房地产价格影响实证研究 　　摘要：房地产业是我国的一个重要的基础性产业，其发展状况对国民经济发展起到了不可忽视的作用。但近些年来房地产价格的持续大幅增长对国民经济的稳定产生了不良的影响，房地产业中存在的诸多问题引起了普通民众和理论界的集中广泛关注和讨论。伴随着房地产市场逐步发展而产生了房地产银行信贷业务，房地产信贷额的逐年增长和扩大对房地产价格上涨有着推动的作用。文章基于房地产市场的局部均衡分析，通过单位根检验、协整检验和构建经典计量模型等计量经济学方法，实证检验不同形式的银行信贷对房地产价格的影响机制和影响大小。 　　关键词：银行信贷；房地产价格；协整检验；回归分析 　　房地产是人们生活中的一种必需品，而房地产业是现代经济发展中的主要产业之一，对国民经济发展、产业结构调整、人民生活水平提高均产生积极的推动作用。因此其发展状况对国民经济社会的健康稳定发展有重大的影响。我国商品房市场从20世纪发展至今，存在着房地产价格上涨过高过快，市场供求结构不合理等诸多问题。同时房地产信贷伴随着房地产市场的发展而逐步扩大，从理论和实际情况分析都对房地产价格有着密切的联系，我国信贷规模的扩张也被认为是推动房地产价格上涨的主要原因之一。房地产信贷是通过怎样的机制影响房地产市场的需求与供给，从而影响房地产价格的，就成为一个值得研究的问题。 　　一、我国住房制度改革与房地产信贷发展的历史背景和现状分析 　　我国房地产业的实际发展起步于20世纪80年代，以1978年为分水岭，城镇住房制度主要分为计划经济体制下以配给制为主的福利住房制度和向市场经济体制发展的以市场化为主的住房制度两个阶段。从改革开放以来，国务院颁发过诸多住房制度改革的相关政策通知，探寻“住房商品化”的改革路径。到1998年，受到国内外政治经济形势变化的影响，我国的城镇住房制度改革步入加速发展的一个新的阶段，这一阶段的特点是住房分配的货币化改革。1998年国务院发布重要政策文件《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确规定停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。为了鼓励群众的购房热情，尽快改变房地产市场发展迟缓的局面，取消了对个人住房贷款的规模限制，降低首付比例，放宽贷款期限，刺激了个人住房消费需求，加速了房地产市场，特别是商品房市场的发展。 　　银行的房地产信贷业务随着住房制度的改革而逐步发展起来。张海英（2010）将房地产信贷发展分为三个阶段。第一阶段是从1998～2002年的宽松期，此时期内利率水平降低，个人住房贷款规模大幅扩张。第二阶段是2003～2004年的调整期，由于部分地区房地产价格涨幅过快，中央出台一系列调控措施，引导商业银行控制房地产信贷风险。第三阶段是自2005年至今的收紧期，因为上一阶段的措施未能有效控制房价上涨，房地产投资快速增加，因此中央通过提高利率等手段调节银行体系的流动性，抑制各地不断上涨的房价。 　　但总体来看，为了满足居民对房地产商品的正常自住性需求，对个人住房按揭贷款的限制并不严厉，其规模从2005年至今依然呈逐年上升趋势，总量从2005年的70877亿元增长到2012年的312112亿元，增长340%左右。房地产开发贷款也从2005年的34643亿元增长到2012年的152277亿元，增长幅度与个人住房按揭贷款相当。 　　二、房地产信贷对房地产价格的影响机制分析 　　（一）房地产价格影响因素 　　张敏（2011）认为影响房地产价格的影响因素众多，总体上说可以分成市场因素和非市场因素，而市场因素又可以分为宏观和微观两个层面。总体来说，房地产价格的影响因素可以分为房地产内在因素、周边环境因素、经济因素、行政因素、社会因素。房地产内在因素和周边环境因素属于非市场因素，内在因素如房屋的地理位置、外观设计、施工质量等，环境因素如交通、公共设施、居民素质等。行政因素包括土地使用制度、城镇住房分配制度、税收政策、金融政策等房地产相关的制度、政策、法规。社会因素包括消费偏好、人口数量、风俗习惯、城市化程度等等。以上这些因素，外加经济因素中的宏观方面，如国家及地区的经济发展水平，一般不易量化，或者指标比较难以选取，与房地产价格之间的关系较为复杂，本文中不予以详细论述。本文仅论述经济因素中几个主要对房地产价格有较为明显的影响的微观因素。 　　1. 可支配收入 　　收入是消费的基础。由收入效应可知，当收入增加时，消费者对商品的需求也会增加，进而使得商品的价格提高。在国民收入的计算中，居民的可支配收入是决定家庭需求的一个重要因素。居民收入水平与房地产需求呈正向变动的关系。易欢萍（2013）认为，居民收入变化对房地产价格变化的影响是长期的，其影响程度取决于居民的边际消费倾向和现有的收入水平。 　　一般来说，低收入家庭的