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解决群体性物业管理纠纷立法完善 　　摘 要：近年来，物业管理纠纷导致的群体性事件有增无减。在对广州市某区主要群体性物业管理纠纷进行实证分析的基础上，从物业管理企业、房地产开发商、政府监管等角度探析产生这些纠纷的主要原因，从而提出立法完善建议，包括政府应当积极推动业委会的成立、建立三调联动“大调解”机制、物业收费菜单化等。 　　关键词：物业管理；纠纷；立法 　　中图分类号：D922 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）21-0193-04 　　物业管理纠纷呈逐年增加的趋势，而且涉及的人数也有扩大之势，群体性事件有增无减，社会负面影响也越来越大，这不得不引起政府部门的高度重视。广州市自2014年5月1日起施行《广州市物业管理暂行办法》（广州市人民政府令第100号）以来，在实施过程中依然困难重重，主要负责处理物业管理纠纷的街道办感到力不从心，物业管理纠纷没有得到明显的遏制。本文主要立足于广州市某区近两年排名前三位的主要物业管理纠纷的现状，详细分析纠纷背后的原因，力图寻求解决物业管理纠纷的有效措施，为《广州市物业管理暂行办法》的立法完善做进一步探讨。 　　一、群体性物业管理纠纷实证分析 　　（一）物业管理纠纷类型及典型案例 　　截至2014年10月，某区目前有物业服务企业在管小区556个，其中已成立业主委员会的小区有57个。2013年1月1日至2014年10月，某区司法局共受理物业纠纷类信访件408宗，日常处理业主来电投诉249宗，较为重大的物业小区纠纷共38宗（数据来源于广州市某区司法局）。 　　就当前情况来看，排名前三位的物业纠纷分别为：第一，小区成立业主大会选举业委会相关问题，约占纠纷总数的34%；第二，业主反对物管公司提升物业管理费问题，约占纠纷总数的26%；第三，区内物业小区新旧物业公司交接问题，约占纠纷总数的9%。在依法治国的背景下，公民的法治意识和法治观念得到增强，业主通过法律途径行使权利、解决纠纷的理念也进一步得到贯彻（见图1）。 　　据不完全统计，上述列举的主要物业管理纠纷涉及的人数很庞大。而且在一些重大的纠纷中都出现了群体性事件，其中涉及新旧物业公司交接的纠纷参与人数约4 200多人，变更规划产生的物业纠纷涉及的人数约1 600多人，具体人数（见图2），政府多个部门多次参与处理重大物业管理纠纷。 　　从某区人民法院收集的数据来看，2013―2014年9月民三庭受理的涉不动产案件共4 263件，其中排名前三名的纠纷类型分别为：商品房预售合同纠纷963件，占总收案22.59%；房屋买卖合同纠纷706件，占总收案16.56%；物业服务合同纠纷671件，占总收案15.74%（数据来源于广州市某区人民法院）。 　　（二）群体性物业管理纠纷典型案例 　　案例1.新旧物业管理公司交接重大纠纷案例。2014年1月23日，广州市某荣物业管理有限公司在小区张贴《告某苑全体业主书》，定于2014年2月28日退出小区住宅的物业管理服务，因小区业委会前期已召开业主大会取得由小区业委会自管的表决结果，故双方定于2014年2月28日进行交接，交接现场因某荣物业公司拒不移交小区大门口和商铺的物业管理权，引发数百名小区业主在现场聚集，事后业委会还多次到各部门信访。区司法局之前已督促某荣物业公司按规定做好移交工作退出并移交小区全部物业管理权及相关资料、设施和设备等，同时派发了《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》和《关于按规定做好某苑小区移交工作的通知》，事后亦及时会同某街道办事处、某派出所、区司法局、区规划局、区交通局、某乐社区居委会等相关部门介入调处，多次组织召开协调会进行督促和协调。经过多日协调，某荣物业公司和小区业主委员会最终签署了人民调解协议书，某荣物业公司将小区大门口和商铺的物业管理权移交给小区业主委员会，小区业委会按照小区业主大会决定对小区实施自管。 　　案例2.更改规划引起的物业纠纷。2013年，某房地产开发公司在会展西岸因铺设排污管道遭到某小区300多户业主反对引发纠纷。经某司法所等单位连续沟通，双方就业主提出的更改规划等五个大问题达成共识。2014年。广州市规划局（甲方）发布涉及某大道中某利花园市政规划路的公告，引起某利花园1 000户业主（乙方）不满。经双方协商，甲方表示保留规划但不建设，乙方仍然不满。经多个部门联合努力，纠纷目前已平息。 　　案例3.某郡花园小区提升物业管理费引起的纠纷。广州某物业管理有限公司于2014年年初就提升物业管理标准事项书面征求小区业主的意见，于5月份开始按新标准收取物业管理费，小区部分业主对该物业公司公示表明的提升物业管理费是经过业主投票并“双过半”通过的合法性及统计存在怀疑，多次同该物业公司交涉并多次向政府相关部门信访，还有业主在网络、微博上发