中日两国不动产市场及价值评估业务比较.docVIP

中日两国不动产市场及价值评估业务的比较 　　在日本，“不动产”一词的涵义与我国的涵义相同。日本民法中，不动产的定义是土地及其定着物。我国的不动产价值评估在日本被称之为不动产鉴定评价。在日本，不动产鉴定评价就是对土地、建筑物的所有权及其所有权之外的其他各种权利的经济价值进行判定。本文拟对中日两国不动产市场及其价值评估业务作一些分析比较。 　　 　　一 　　 　　土地是不动产的基础。因此要比较中日两国的不动产市场与不动产评估，首先需要了解两国土地法律之间的差异。 　　日本的土地私有，并实行房地分管的制度，其土地交易活跃。我国的土地为全民所有和集体所有，土地价值评估主要是对土地使用权的评估。 　　1、我国土地的相关法律及法定权利 　　我国已经将不动产的权利归属为物权，不动产中土地权利分为三个部分： 　　（1）所有权：根据我国宪法第10条规定，我国现行的土地所有权有两种，即国家土地所有权和集体土地所有权。集体所有的土地权利的主体为农村集体经济组织和村民委员会、乡镇农村集体经济组织、乡镇政府。我国宪法中对集体所有土地和国有土地有明确的划分。对于所有权的流转，只规定了集体所有的土地向国有土地转移的一种情形。 　　（2）使用权：在我国，土地使用权是从土地所有权中分离出来的带有准物权性质的一种权利，是整个土地利用中的主要权利。目前我国土地使用权分为两种，即国有土地使用权和集体土地使用权。国有土地使用权因取得的方式不同又分成：出让国有土地使用权、划拨国有土地使用权和租赁土地使用权；另外还有两类特殊主体享有的土地使用权，即外商投资企业场地使用权和城市私房用地使用权。我国的集体土地使用权分为：农地使用权、宅基地使用权、乡镇企业用地使用权、乡村公益用地使用权。 　　（3）土地他项权利：我国常见的有土地租赁权、土地抵押权、地役权、空间权、耕作权等土地他项权利。我国的土地租赁权是指土地使用权的租赁，土地抵押权是土地使用权的抵押。而在我国目前的土地法律中尚没有规定土地典权、地上权、地役权等的定义。 　　2、日本土地的法律及权利 　　在日本，任何人都可以拥有土地，既可以拥有土地的所有权，也可以拥有土地的使用权。日本民法206条规定，土地所有者在法律规定范围内，享有所有物的自由使用、收益以及处理的权利。日本的土地使用权派生出地上权、地役权、先取特权、质权、贷借权和采石权等。日本民法207条规定，土地所有权在法律规定下，范围涉及土地的上部和下部。日本的私有不动产也能被政府征用。 　　 　　二 　　 　　中日两国的经济体制及经济发展阶段不同。日本的经济体制是较为成熟的市场经济，目前处于泡沫经济破灭后的不动产价值恢复期；我国的经济体制正处于计划经济向市场经济演变的过程中，经济目前一直处于高速发展时期。这些状况导致两国不动产评估的状况差别很大。 　　1、日本的经济情况及对不动产评估的影响 　　1990年起，日本经济泡沫破灭，土地价格大幅度下降，国家、地方财政状况严峻，负债累积达80兆日元，导致政府投资和国家基础设施建设大量缩减。最近，日本的地价随国民经济的恢复而下降趋缓，但未来地价是否能继续上升还不能准确预测。 　　日本2005年总人口达到了最高峰，目前人口已经在减少。人口结构的老龄化，导致了日本购买力的下降。日本地少人多，而山林地占日本国土的48%，且日本经常受地震、台风等自然灾害的影响，因此，日本城市能供应土地非常稀缺，地价很高，在东京土地单价可达60万人民币/平方米。 　　由于日本为多地震国家，房屋规定的使用年限较短，使用年限为18-32年的房屋占31%，使用年限为43-52年的房屋仅占3%，老的房屋必须拆除。因此，日本不动产评估中的重心是地价的评估，对相应的建筑物一般仅作一些造价分析。日本房屋租赁市场发达，因此房屋租金评估的项目也较多。近年来，日本为了促进土地及建筑的流通以刺激经济，不动产证券化的价值评估业务也有较大上升。 　　2、我国的经济情况及对不动产评估的影响 　　随着我国的改革开放及全球经济一体化的影响，我国经济快速发展，城市化进程步伐很大，不动产市场非常兴旺。但我国的建筑使用年限相对较长，因此，我国不动产评估需兼顾土地使用权及建筑。我国大量不动产抵押贷款，由于监管不力，整个社会信用度不高，致使银行产生大量不良资产（主要以抵押不动产的形式存在），因此，需要对大量属于不良资产的不动产进行处置评估。而不动产证券化评估业务尚未启动。 　　 　　三 　　 　　日本的不动产鉴定评价业务，根据委托目的可分为：抵押证券、资产评价、争议诉讼、补偿、征税、国土利用计划法的申请、国土利用法的价格审查、租金评估等，我国的不动产评估业务，根据委托目的可分为：交易、抵押、保险和损害赔偿、征税、拆迁补偿、房地产纠纷调处、司法