房地产行业周期复盘研究专题：周期轮回，踏雪寻梅.docxVIP

目录 HYPERLINK \l _TOC_250029 前言 7 目录 HYPERLINK \l _TOC_250028 一、小周期回顾：过往行业遵循 3 年小周期规律，但本轮小周期呈现较多反常现象 7 HYPERLINK \l _TOC_250027 （一）小周期基本面规律：过往行业遵循 3 年小周期规律，但本轮则呈现为周期延长、波动缩窄 7 HYPERLINK \l _TOC_250026 1、过往小周期中，我国房地产行业各项基本面指标均呈现 3 年小周期规律 7 HYPERLINK \l _TOC_250025 2、本轮小周期中，房地产各项基本面指标均呈现周期延长、波动缩窄的特性 11 HYPERLINK \l _TOC_250024 （二）小周期政策面规律：过往政策遵循固有小周期规律，但本轮政策周期呈现较多反常现象 12 HYPERLINK \l _TOC_250023 1、过往政策呈现 3 年小周期规律，中央与地方、宏观与行业同步性较强，政策调控偏需求端 12 HYPERLINK \l _TOC_250022 2、本轮政策周期有所延长，宏观与行业政策不同步，各城市间因城施策，政策需兼顾供需两端 13 HYPERLINK \l _TOC_250021 二、过往小周期复盘：梳理历次房地产行业政策调控与销量、房价、投资的关系 14 HYPERLINK \l _TOC_250020 （一）2005-2008 年小周期：销量增速于 08 年 1 月转负、11 月见底，政策于 08 年 10 月全面转松 14 HYPERLINK \l _TOC_250019 1、基本面回顾：08 年 1 月销量增速转负，08 年 11 月销量增速见底，经历 11 个月 15 HYPERLINK \l _TOC_250018 2、政策面回顾：08 年 10 月四万亿并降准降息、12 月“国三条”标志调控政策全面转向 15 HYPERLINK \l _TOC_250017 、行业政策方面：05 年 3 月“国八条”开启全面调控、08 年 12 月“国三条”支持改善型二套房 15 HYPERLINK \l _TOC_250016 、宏观政策方面：全球金融危机蔓延、08 年 10 月降准降息、货币政策与行业政策同步性较强 16 HYPERLINK \l _TOC_250015 （二）2009-2011 年小周期：销量增速于 11 年 10 月转负、12 年 1 月见底，政策于 12 年 6 月全面转松 17 HYPERLINK \l _TOC_250014 1、基本面回顾：11 年 10 月销量增速转负，12 年 1 月销量增速见底，经历 4 个月 18 HYPERLINK \l _TOC_250013 2、政策面回顾：11 年 12 月住建部表示支持刚需并降准、12 年 6 月央行降息，调控政策转松 18 HYPERLINK \l _TOC_250012 、行业政策方面：10 年 4 月“国十条”出台遏制房价过快上涨、12 年 2 月开始各地方宽松以对冲 18 HYPERLINK \l _TOC_250011 、宏观政策方面：11 年 12 月住建部表示支持刚需并降准、12 年 6 月央行降息，调控政策转松 19 HYPERLINK \l _TOC_250010 （三）2012-2014 年小周期：销量增速于 14 年 1 月转负、15 年 1 月见底，政策于 14 年 9 月全面转松 21 HYPERLINK \l _TOC_250009 1、2012-2014 年小周期：14 年 1 月销量增速转负，15 年 1 月销量增速见底，经历 13 个月 21 HYPERLINK \l _TOC_250008 2、政策面回顾：14 年 5 月央行提出支持首套房贷、14 年 930 新政、14 年 11 月降息，调控政策转松 22 HYPERLINK \l _TOC_250007 、行业政策方面：14 年 4 月南宁限购松绑，打响地方政府救市第一枪、14 年 9 月中央信贷放松 22 HYPERLINK \l _TOC_250006 、宏观政策方面：14 年 930 新政放松按揭、11 月降息，与行业政策放松协同性较强 23 （四）2015 年至今小周期：销量增速于 18 年 9 月转负、目前仍未见底，政策地方略有松动、中央仍未转向 24 1、基本面展望：18 年 9 月销量增速转负、目前仍未见底，预计 19Q2 开工、投资增速将大幅下行 24 HYPERLINK \l _TOC_250005 2、政策面展望：18 年 12 月政治局再次强调稳定、未提房地产，地方政策略有松动，政策环境逐步改善 25 HY