房地产行业：中国真 实住房需求还有多少.docxVIP

核心观点Highlights 核心观点 Highlights 住房的消费属性 住房的消费属性 从消费属性来看我国的住房真实需求，可以分为刚需和改善型需求。 刚需主要是由人口和城镇化率的提升带来的，包括家庭人数的增加、结婚对数的增加、 城市人口迁移导致的结构性变化等等。 改善型需求主要是由住房条件的提升，即人均住房面积的提升带来的。 城镇化率提升带来的需求 城镇化率提升带来的需求 预计我国城镇化率将在2030年达到75%；总人口将在2029年达到顶峰，为14.39亿人。 截止到2017年，全国城镇住房总建筑面积为236亿平。 根据测算2018-2020年城镇化率提升带来的新增住房需求分别为7.55、6.53、6.41亿平。 2030年前，城镇化率提升带来需求平均每年为6.1亿平，而2031年之后会下降到0.65亿平。 一线单个城市平均每年有746万平的需求，二线单个城市有2100万平。 人均住房面积提升带来的需求 人均住房面积提升带来的需求 根据我们测算，我国城镇常住人口人均住房建筑面积为29平/人，套内面积约为23平/人， 发达国家普遍在30平/人以上。 根据我们的趋势拟合，在每年提升0.67平的基础上，预计在2020年达到日本的水平。 人均住房面积提升带来的新增住房需求约为5.5亿平/年。 一线单个城市平均每年有1297万平的需求，二线单个城市有728万平。 我国的住房真实需求还有多少 我国的住房真实需求还有多少 根据我们的测算，2018-2020年真实住房需求分别为13.2、12.5、12.6亿平。 我国住房真实需求在2030年前都超过12.5亿平/年，平均中枢为13.4亿平/年，根据新房占 销售的70%估算，预计商品住宅销售中枢在9.4亿平/年。 2030年以后真实需求会下降，但仍超过5.5亿平/年。 目录Contents Page 目录 Contents Page 第一部分 第一部分 住房的两大属性：消费属性投资属性 第二部分 第二部分 2030年前城镇化率的提升带来的需求为6.1亿平/年 第三部分 第三部分 人均住房面积提升带来的改善型需求为5.5亿平/年 第四部分 第四部分 2030年前每年真实需求超过12.5亿平，2030年后超过5.5亿平 第一部分 第一部分 住房的两大属性：消费属性投资属性 住房的消费属性是真实需求，包括刚需和改善 从消费和投资属性拆分居民住房需求 居民住房具有两种属性：消费属性和投资属性。 消费属性包括刚性住房需求与改善性住房需求，其中刚需主要来源于：人口和城镇化率的提升。改善性 住房需求主要来源于：人均住房面积的提升和和棚改带来的改善性需求。 投资属性即金融属性更加周期性，其中预期资产价值升值和收取稳定的租金是投资性需求的关键因素。 真实需求 房屋的两大属性 消费属性 投资属性 刚性需求 改善性需求 投资性需求 人口和城镇化率的提升 人均住房面积的提升 资产价值增值 收取租金 结婚购房 家庭人数增加 城市人口迁移 …… 住房成套率提高 棚改改善 …… 性需求 第二部分 第二部分 2030年前城镇化率的提升带来的刚性需求为6.1亿平/年 2030年前家庭人数的增加带来的需求为1.9亿平/年 2030年前结婚带来的需求为3.7亿平/年 一线城市平均每年新增住房需求0.3亿平 根据我们测算，2030年全国城镇化率将达到75% 常住人口城镇化率稳步提高，但对比国外仍有提升空间。2004-2017年，常住人口城镇化率基本呈现了线性增长趋势，2017年常住人口城镇化率为58.5%，城镇常住人口为8.13亿。 美国城镇化率在1960年达到70%，1990年达到75%，2003年达到80%，2017年为82%；日本城镇 化率在1960年达到63%，1975年达到75%，2001年达到80%，2010年达到90%，2017年为92% 。 参照日本的城镇化率增长趋势，我们预测在2030年，常住人口城镇化率约达到75%；2055年，常住人口城镇化率达到80%；2065年达到90%。 备注：户籍人口城镇化率2014年（不含）之前数据为户籍非农业人口比重值。日本 美国 法国 备注：户籍人口城镇化率2014年（不含）之前数据为户籍非农业人口比重值。 95.0 90.0 85.0 80.0 75.0 70.0 65.0 60.0 数据来源：国家统计局、统计年鉴、Wind、 2 总人口将在2029年达到顶峰，为14.39亿人 总人口预测方法：队列要素预测法。在给定基年分性别、分年龄人口数据的基础上，在队列生育、死亡和迁移风险的作用下，估计出未来的分性别、分年龄人口，人口中经历人口事件的风险都因年龄和性别而异。 总人口预测工具：PADIS-INT。用户输入人口参数数据后（包括起始人口、预期寿命、死亡模式