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法律专题毕业论文范本 摘要 我国城镇化进程不断加快，新生代农民工大多倾向于 在城市购房，其在农村的宅基地及其住宅因此被荒废，一 些地方甚至出现空心村。农村宅基地作为农民基本生活保 障的功能逐渐弱化，很多地方开始出现宅基地使用权的隐 性流转，有必要将这些隐性流转行为置于法律的规范与调 整之下。本文以维护交易安全为目的，从健全农村宅基地 使用权登记制度、建立有效机构服务农村宅基地使用权流 转、建立农村宅基地退出机制等三个方面提出立法建议。 论文关键词 农村宅基地使用权隐性流转宅基地登记宅基地退出 农村宅基地使用权是指农村集体经济组织的成员依法 对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用 该土地建造住宅及其附属设施。《物权法》将宅基地使用 权定性为用益物权，是一项他物权。我国物权方面的立法 宗旨正在经历由罗马法以所有为中心向日尔曼法以利用为 中心的转变，物权也由重归属向重利用方向发展，但与所 有权相比，宅基地使用权的行使仍然受到很多限制，在诸 多方面需要让步于集体土地所有权。土地是最基本的生产 资料和生活资料，作为社会主义国家，必须保证所有土地 实行公有制，在此前提下实现农村宅基地的物尽其用。 十八届三中全会审议通过的《中央关于全面深化改革 若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）。《决定》提 出，保障农民宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度, 慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农 民增加财产性收入渠道。为贯彻落实十八届三中全会精神, 农村住房市场将会逐步放开，依据房地一体原则，积极改 革探索农村宅基地的流转十分必要。在全面推进农村宅基 地使用权流转改革前，宅基地使用权的隐形流转已经事实 存在。常见的隐性流转方式包括转让、出租、赠与、抵押、 入股、继承与置换等。隐性流转由于缺乏法律规制，大多 属于暗箱操作，由于宅基地使用权归属出现的纠纷会造成 流转各方权利受损，具有较大的法律风险。本文拟从三个 方面对农村宅基地使用权隐性流转的法律规制略陈管见。 一、将法律规制关口前移，健全农村宅基地使用权登 记制度 公示公信是物权法的基本原则之一，物权如同足球场 上的球门，若想进球，必须清楚标明球门的位置，物权登 记是实现公示公信的必要手段。 （一）宅基地使用权确权登记是宅基地流转的前提 《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地和自留 地、自留山，属于农民集体所有，即宅基地所有权归乡镇 集体、村集体或村民小组享有。符合条件的人员可以申请 获得宅基地使用权并在宅基地上建造住宅及其附属设施。 农村宅基地使用权的原始取得采取登记对抗主义，办理登 记手续不是取得该用益物权的必要条件，但登记后可以对 抗善意第三人。目前，我国正在开展宅基地使用权的确权 登记发证工作，为进一步深化农村土地制度改革奠定产权 基础。但基于我国的历史习惯和农村实情，确权登记工作 推行难度大。建议采纳广东、安徽等地农村土地改革试点 经验，只有完成宅基地确权登记手续的才可以流转，并且 不得改变土地用途。 （二）宅基地使用权隐性流转登记应区别对待 隐性流转造成的宅基地使用权变动通常披着合法的外 衣，以房地一体为原则有条件的转让或继承。随着农村土 地制度改革的推进，隐性流转终将抛开现行法律制度的限 制，新的立法应区别对待宅基地使用权流转问题，在登记 生效主义与登记对抗主义间做出恰当的选择。现行法律对 农村土地承包经营权的确权登记也值得借鉴，以转让、互 换方式流转农村土地承包经营权的，采取登记对抗主义， 但对其他形式进行的农村土地承包经营权流转未做规定。 目前法律规定，农村宅基地使用权不得单独转让，只 能随地上附着物一并转移，且受让人与转让人须为同一集 体经济组织成员。依据农村熟人社会的特点，本集体经济 组织内部的转让行为自然可以达到公示公信的效果，宅基 地转让得实行登记对抗主义。 农村宅基地使用权的赠与与继承都会造成享有该用益 物权的主体发生变化，应着重审查上述行为是否符合实质 要件。由于赠与与继承属于无偿取得，根据《物权法》规 定，善意第三人主张行使对抗权应以支付对价为前提，赠 与与继承不适用善意取得制度，不享有一般的对抗权。因 此赠与与继承农村宅基地使用权时，应适用登记生效主义 以确保法律关系的稳定。 农村宅基地使用权的出租、抵押、入股不会造成享有 该用益物权的主体发生变化，立法对上述行为的登记可不 予规定。租赁、担保、参股各方当属理性人，租赁合同、 担保合同与认股权证的契约效力足以保障交易安全。相继 成立的中介服务机构也可提供合同鉴证业务，强化契约效 力。 二、拓宽法律规制视角，建立有效机构服务农村宅基 地使用权流转 （一）建立专门的行政机构统一登记农村土地使用权 国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中规 定，要加强农村宅基地登记发证工作，做到宅基地土地