地产行业2019年年度策略：穿越寒冬，静待花开.docxVIP

目录 TOC \o 1-2 \h \z \u HYPERLINK \l _bookmark0 政策端：调控总基调不变，边际放松可期 6 HYPERLINK \l _bookmark1 1、外部环境生变，政策稳字当头 6 HYPERLINK \l _bookmark5 2、因城施策持续落地，货币政策边际改善 7 HYPERLINK \l _bookmark8 3、城镇化进程推进，二线城市人口持续流入 8 HYPERLINK \l _bookmark11 销售端：下行压力加大，去杠杆缓和或支撑需求 9 HYPERLINK \l _bookmark12 1、销售下行周期开启，单月销售面积连续多月下降 9 HYPERLINK \l _bookmark17 2、一二线成交低位复苏，推盘增加增速转正 10 HYPERLINK \l _bookmark22 3、棚改货币化安臵暂缓，三四线销售动能减弱 11 HYPERLINK \l _bookmark28 4、去杠杆温和转变为稳杠杆，按揭利率见顶回落 12 HYPERLINK \l _bookmark41 供给端：土地市场转冷，投资增速下台阶 16 HYPERLINK \l _bookmark42 1、开工施工增速维持高位，竣工大幅走弱 16 HYPERLINK \l _bookmark47 2、库存去化周期回升，总量开始累积 17 HYPERLINK \l _bookmark52 3、土地市场供需两弱，三线成交断崖式下滑 18 HYPERLINK \l _bookmark66 4、房企到位资金增速回升，融资端边际改善 22 HYPERLINK \l _bookmark75 2019 年预测：销售面积同比-6%，销售金额同比-6%，投资同比增长 5% 24 HYPERLINK \l _bookmark77 公司篇：行业集中度持续提升，积极推荐龙头 25 HYPERLINK \l _bookmark78 1、龙头规模扩张，集中度持续提升 25 HYPERLINK \l _bookmark81 2、板块估值历史低位，股息率高具吸引力 26 HYPERLINK \l _bookmark86 3、受现金流紧张制约，投资回落杠杆率新高 26 HYPERLINK \l _bookmark89 4、收入增速持续回升，龙头房企优势凸显 27 HYPERLINK \l _bookmark92 5、毛利率维持高位，稀缺资源优势凸显 28 HYPERLINK \l _bookmark95 6、行业观点：关注政策及融资环境变化 29 HYPERLINK \l _bookmark96 风险提示： 31 2019 年 1 月 4 日 地产行业 2019 年年度策略 2 图表目录 HYPERLINK \l _bookmark2 图表 1. GDP 增速下行 6 HYPERLINK \l _bookmark3 图表 2. 房地产业对 GDP 增长的贡献和拉动 6 HYPERLINK \l _bookmark4 图表 3. 十八届、十九届中共中央政治局会议中央房地产政策表述7 HYPERLINK \l _bookmark6 图表 4. 2018 年因城施策落地跟踪 7 HYPERLINK \l _bookmark7 图表 5. 2018 年以来四次降准 8 HYPERLINK \l _bookmark9 图表 6. 世界主要国家城镇化率水平 8 HYPERLINK \l _bookmark10 图表 7. 2018 年中国及东亚地区大都市分布图 8 HYPERLINK \l _bookmark13 图表 8. 商品房竣工面积及销售面积 9 HYPERLINK \l _bookmark14 图表 9. 商品房销售额和均价走势 9 HYPERLINK \l _bookmark15 图表 10. 二手房住宅价格环比下跌城市自 8 月起增加 9 HYPERLINK \l _bookmark16 图表 11. 重点城市二手房价格增速转负 9 HYPERLINK \l _bookmark18 图表 12. 2018 年一线城市 1-9 月累计成交量企稳复苏 10 HYPERLINK \l _bookmark19 图表 13. 2018 年 2 月起 30 城一二线城市成交降幅收窄 10 HYPERLINK \l _bookmark20 图表 14. 一线城市销售面积增速 2018 年起降幅收窄 10 HYPERLINK \l _bookmark21 图表 15. 北上广深成交量同比降幅 2017 年 11 月起收窄 10 HYPERLINK \l _book