上海别墅调查报告.pdf

调查报告 前 言 本次针对上海大市区域和杭州大市区域范围内部分高档别墅进行市场调研。 在上海地区，主要对市区范围内传统民居型别墅、面水环山的佘山板块、临 海的奉贤海湾板块及临湖的青浦板块 （以太阳岛高尔夫温泉度假别墅为重 点）进行了实地考察。在杭州地区，综合售楼人员的介绍和我们所看到的情 况，做以下报告。 一、 调研目的 全面深入调研，以获知同类别墅物业发展状况、项目地块的环境特征，并以 此为基础，结合目前上海及杭州地区的别墅发展状况，为大龙山别墅的成功 开发提供决策依据。 二、 调研时间 2008 年5 月12 日—2008年6 月5 日 三、 信息来源 主要来自上海房地产相关网站、项目现场售楼处、上海房产市场主管部门商 品房交易网站以及相关的文字资料。 四、 调研区域 上海大市区、杭州大市区 五、 调研内容 1、 别墅的开发规模和占有量 2、 小区总图规划，结构套型 3、 部分配套设施 4、 别墅面积和售价 5、 部分地块的土地成本 6、 开发评述及售后反映 注明：1.因为上海属现代化大都市，山水资源比较稀缺，因历史因素市区内 拥有大量的顶级别墅，所以我们在这一区域进行了考察。但为了配合大龙山 依山傍水的环境格局，我们对上海郊区的佘山板块、奉贤海湾板块和青浦板 块也进行了重点考察。 2.杭州方面，我们对七大板块进行了考察。 目录 一、 上海别墅市场 （一） 上海市场行情概述 （二） 上海市区传统民居形态的高档独立别墅 （三）佘山板块的高档度假、休闲别墅 （四）奉贤海湾板块的高档、休闲度假别墅 （五）青浦板块的以温泉为主题的度假别墅 二、 杭州别墅市场 （一） 杭州市场行情概述 （二） 上海别墅市场 (一)上海别墅市场行情概述 2008年第一季度上海别墅市场供应总量为 41.6 万平方米(总套数为 1406套)，其中独栋别墅供应总量为24.7万平方米(总套数为 666 套)，联排 别墅供应总量为 16.9 万平方米(总套数为 740套)，独栋别墅依然是市场供 应的主力，同比和环比均有较大增幅，套均面积达到 370 平方米。 2008年第一季度上海别墅市场成交总量为25.6万平方米(总套数为 984 套)，其中独栋别墅成交总量为 14.4 万平方米(总套数为 451套)，联排别墅 成交总量为 11.2万平方米(总套数为 533套)。 2008年第一季度上海别墅市场成交均价为 19，374 元/平方米，其中独 栋别墅成交均价为23，794元/平方米，联排别墅成交均价为 14，391元/平 方米。究其本质，别墅用地的稀缺才是导致价格必然走高的根本原因。 目前区域别墅的可售房源相对稀缺，目前大佘山板块可售别墅只有 162 栋，其中上海紫园36 栋、圣塔路斯 35 栋。世茂佘山庄园 7 栋。目前大佘山 区域在售别墅项目主要有上海紫园，其项目总共规划 300 余幢别墅。后续开 发产品和新建项目，品质都相对较高，但价格也将被快速抬高。从目前佘山 在建新项目来看，主要是价格在 6万元左右/平方米的顶级别墅、以及价格 在 3 万元左右/平方米的小独栋。佘山翠庭、世茂山庄等项目。事实上，佘 山作为上海的顶级豪宅板块，一直有浓厚的别墅收藏氛围，别墅售价动辄千 万元以上，世茂佘山庄园、紫都晶园、佘山月湖山庄，这些顶级住宅项目单 幢售价皆超千万元， 奉贤海湾板块别墅区从 1999 年就开始开发，迄今为止，板块内共建造了 400 多栋别墅，预计在 2010 年前建造完成 3000 栋别墅以及多层公寓，形成 拥有 10万人口的小镇，是上海最大的以独栋别墅为主的低密度别墅区之一。 随着奉贤海湾板块的知名度越来越高，这里的别墅销售看好。据了解， 购房者中三分之一是奉贤本地人，三分之一来自上海其它地区，还有三分之 一来自外地和境外。数据显示，来海湾购房的境外人士正逐年增多。 朱家角古镇、淀山湖和大淀湖是青浦板块的亮点。上海实业、上海置业、 中信泰富、盛高置地等房地产知名上市企业也正在区域内开发各类别墅产 品，并逐渐形成了一个新兴的别墅板块。绿洲江南园、东方庭院等别墅楼盘 发展良好。 （二）上海传统民居形态的高档别墅