贵阳东岭阳光城项目开发建议案.pdf

东岭阳光城项目开发建议案 重新构筑城市生活的高地 一处熟悉而理想的城市 目录目录目录 【壹】项目面临的市场环境 【贰】问题梳理及项目定位 【【叁叁】】项目开发建议项目开发建议 【肆】营销总策略 附：关于锋火盛唐 【壹】 项目面临的市场环境 策划前提 ■区位：东山/老城区/市场空间/居住人气，生活配套，教育资源 ■基地：3.6万平米/18万平米（大项目之一） / 用地高差大 / 无景观资源 / 四周环境差/ 道路交通待改善 ■规划要求：市政路的分隔/ 排污渠加盖 / 社区广场 ■开发要求：中高端，较高获利/ 商住 开发策略的问题点： ■项目定位中高端的成立性 ■项目中高端定位和周边环境的融合和公众认同感项目中高端定位和周边环境的融合和公众认同感 ■市政路网改造相对滞后，对项目开发、形象、展示、功能（如商业）上的影 响 ■商住的配比关系和开发比重 ■政策面影响（如城市规划/户型比例要求）房地产市场大环境的正负影响 一、源于市场（08贵阳楼市观察） ——来自市场第一线来自市场第一线//侧重高端侧重高端、、城区城区//数字化数字化 A 、市场面 专题一“大势” ■07年年，300万去划去划量/ 10%的存的存量/8.9%涨幅幅 ■08年始，３年1200万平米/300万存量/下半年竞争提速 ■45万—60万，竞争的角逐点 全国房地产开发景气指数全国房地产开发景气指数 11月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”） 为98.46，比10月份回落1.22点，比去年同期回落8.13点。 高位回落 底在何处？ 贵阳市场分析 2006年—2008年贵阳楼市供求关系比较图（单位：万平方米） 2008年底贵阳楼市存货面积比较图(总量：232万平方米，单位: 万平方米) 700 584 600 527527 492 500 400 355 96, 41% 309 300 200 156 136, 59% 100 0 2006年 2007年 2008年 新增供应面积 销售面积 2008年以前累积存货量 2008当年新增存货量 1、07年供不应求时代一去不复返； 2、08年成交量仅相当于07年60%； 3、08年新增供应量直接加大137万平方米存货， 0