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综合指标视角下的城市更新策略研究 —— 以广州市城中村改造为例 殷俊 摘要：我国改革开放历经30年的快速发展后，城市发展由增量开发逐渐转化为存量发展，城市更新成为我 国城市发展的重要议题。广州借助亚运会率先对猎德村、林和村、杨箕村等城中村拆迁。关于城中村的改 造研究过去多聚焦于容积率如何转化，拆迁安置如何补偿，多元主体利益如何分配，实际上都是经济算账 的概念，缺少对形态的关注。本文以广州市城中村改造的案例研究，从综合指标视角将城中村改造后空间、 社会、经济相联系，对城市更新的策略提出建议。 关键词：综合指标，城市更新，城中村改造 1 城市更新——中国城市化转型 过去30年，我国城市化快速发展，城市化率突破50%。但是，在城镇化率过半之后， 既有的城市规划与建设方式正面临深刻的转型，逐渐从增量规划转为存量更新。在土地资源 日益稀缺背景下，为进一步改善城市环境，复兴老城，我国很多城市通过城市更新来改造和 激活城中村。 广州作为改革开放的前沿，在城市发展过程中出现大量城中村。政府早在 1990 年代末 着手推动城中村改造，但一直未成功实施。直到2010年成功改造了猎德村。随后，杨箕村、 林和村等也相继成功改造。广州城中村的改造获得了外界的一致认可，被认为是村集体与村 民、城市政府、房地产开发商的共赢。不置可否，政府完成区域的更新改造，提升城市面貌； 开发商通过投资获取房地产经营收入以及品牌效益；村集体和村民的房产大量增值，租金翻 倍。但是笔者通过调研发现，这种城中村的改造模式更多是经济利益的平衡。通过土地出让 获得改造资金，容积率翻倍来满足拆迁补偿面积，这种模式较为粗糙，缺少对形态的关注， 导致新的形态与城中村的经济、社会结构不相匹配，其中的问题也日益凸显。 在学术界对城中村改造的研究中，社会学研究社会结构的变化，经济学研究拆迁补偿问 题，规划也较多的关注综合利益的问题，缺少对形态的关注。事实上，形态与经济、社会是 不脱节的，只有综合起来考虑，才能全面可持续的完成城中村的改造，真正实现城市复兴。 本文将现有不同城中村改造案例进行对比分析，通过指标量化将形态、经济、社会其关联起 来研究，对比其中的优势与劣势，发现并探究其中出现的问题，对广州城中村改造模式提出 建议。 2 案例研究——广州市猎德村、杨箕村、林和村改造研究 2.1 杨箕村：一半融资，一半回迁 2.1.1 空间形态 杨箕村位于CBD珠江新城旁边，地理位置优越。杨箕村占地面积11.5公顷，因为地理位 置较好，租金较低，是大量外来打工者的首选落脚点。村民为了获取利益最大化疯狂建设， 一栋栋 “握手楼”林立而起。 改造前杨箕村容积率为3.02，人均建筑面积为23.1平方米， 于2010年5月正式启动拆迁改造工作，历时两年，改造成功。 改造后的杨箕村以杨箕大街为界，分为北面回迁区及南面融资区两部分。回迁区又分为 东西两部分，围绕两个中心园林，布置15栋40层超高层住宅。融资区主要为大型商业综合体 项目，4栋49层高档住宅、一栋超高层甲级写字楼、一栋公寓，以及裙楼三层立体街区式商 业。回迁房共有4032套，主要是两房两厅一卫户型。改造后的容积率为7.09，人均建筑面积 约为47.8平方米。 改造前 改造后 2.1.2 经济结构 杨箕村村民以60后与70后为主，大部分人文化水平较低，一直以来也都是靠租金收入为 主。改造前，村民的住宅形式以宅基地为主，建筑户型较小，也易于分割，建筑被分成大大 小小的单间，很多十几平方米的单间，共用卫生间等等。那个时候租金价格在20-30元/m,2 但是由于每间分隔较小，加上很多违章建筑面积，租金收入也是非常可观。 改造后由于环境变好，出租价格也相应提高，房屋出租价格涨到60-70元/m 。笔者通过2 调研发现，许多村民抱怨租金收入没有上涨，甚至不如改造之前。村民李女士称，自己以前 房子占地40多平方米，一共4层公100多平方，40平方一层就可以分割成几间出租。现在拆迁 后只有一套100平方的房子，只能够自己和家人住没有房子能出租了。由于房屋结构问题， 自己的房子也没法分割成很多小间供出租，所以一下子没有了收入来源，现在靠做中介维持 生活。原有建筑面积不够大的村民拆迁后只能有一小间甚至没有房屋用来出租，但是那些拆 迁分得好多套的村民，由于租金上涨收入大涨。