房地产行业专题报告：分拆时代，地产龙头估值重构新机遇.docxVIP

目录 HYPERLINK \l _bookmark0 2007-2018 地产板块的三个时代 1 HYPERLINK \l _bookmark1 价格弹性时代 1 HYPERLINK \l _bookmark4 插翅膀时代 2 HYPERLINK \l _bookmark7 强者恒强时代 4 HYPERLINK \l _bookmark10 分拆时代 5 HYPERLINK \l _bookmark11 从加法到减法——房地产企业隐性资产的显性化前景 5 HYPERLINK \l _bookmark13 物业管理公司的分拆——新时代透露曙光 7 HYPERLINK \l _bookmark15 分拆带来什么？——结束扭曲，独立运营，增强行业整体实力 7 HYPERLINK \l _bookmark19 殊途同归——独立第三方物业管理公司也将走向产业新常态 9 HYPERLINK \l _bookmark21 顺应产业链发展趋势，相关业务分拆成为可能 10 HYPERLINK \l _bookmark24 分拆的另一面——商业地产的分拆 10 HYPERLINK \l _bookmark29 分拆时代启幕 12 HYPERLINK \l _bookmark31 分拆将推动行业龙头系统性重估 13 HYPERLINK \l _bookmark32 满足不同投资者偏好，分离开发龙头多元复合价值 13 HYPERLINK \l _bookmark35 从物业管理说起——分拆标的评估新思维 14 HYPERLINK \l _bookmark38 分拆对象的评估——分拆方式前期关键，运营能力后期关键 16 HYPERLINK \l _bookmark41 风险提示 17 HYPERLINK \l _bookmark42 关注龙头新逻辑，挖掘品牌新价值 17 插图目录 HYPERLINK \l _bookmark3 图 1：2006-2010 年万科 A 的估值变化 2 HYPERLINK \l _bookmark8 图 2：地产开发商销售额集中度不断提升 4 HYPERLINK \l _bookmark9 图 3：中国商品房的销售面积及销售金额走势 4 HYPERLINK \l _bookmark17 图 4：新城悦主要业务内容 9 HYPERLINK \l _bookmark18 图 5：永升生活服务主要业务内容 9 HYPERLINK \l _bookmark20 图 6：绿城服务的基础服务收入和毛利率变化 9 HYPERLINK \l _bookmark22 图 7：兔宝宝公司的 B 端和 C 端业务模式 10 HYPERLINK \l _bookmark23 图 8：兔宝宝公司营业收入及归母净利润走势 10 HYPERLINK \l _bookmark25 图 9：中国商业类地产大宗交易金额变动 11 HYPERLINK \l _bookmark34 图 10：2040 年中国房地产开发企业龙头的画像 14 HYPERLINK \l _bookmark36 图 11：相关地产开发平台物业管理平台和开发企业市值比较 15 HYPERLINK \l _bookmark37 图 12：主要物业管理平台大股东持股比例 15 HYPERLINK \l _bookmark39 图 13：碧桂园服务拆分上市前后碧桂园股价走势 16 表格目录 HYPERLINK \l _bookmark2 表 1：2006-2010 年重要的地产融资 1 HYPERLINK \l _bookmark5 表 2：部分地产公司在 2010-2015 年转型的尝试 2 HYPERLINK \l _bookmark6 表 3：2010-2015 年，表现靠前的地产板块股票（当时几乎都和新业务拓展有一定关系） HYPERLINK \l _bookmark6 .......................................................................................................................................... 4 HYPERLINK \l _bookmark12 表 4：重点房地产企业开发之外业务布局一览 5 HYPERLINK \l _bookmark14 表 5：不同的物业管理上市公司的“出身” 7 HYPERLINK \l _bookmark16 表 6：重点物业企业营业收入与毛利率对比 8 HYPERLINK \l _bookmark26 表 7：北京近期商业地产整