建筑材料行业：再论本轮房地产周期和对上下游产业链的影 响.docxVIP

目录索引 HYPERLINK \l _TOC_250011 房地产产业链和房地产周期 5 房地产销售的“不一样”：三四线和一二线背离，销售周期时间被拉长 7 HYPERLINK \l _TOC_250010 三四线城市景气时间拉长，本轮房地产周期时间明显要比以往周期要长 7 HYPERLINK \l _TOC_250009 本轮地产周期 4.5 年以上，2019 年一二线城市销售有望回升 11 房地产新开工的“不一样”：“补库存”来得比较晚，新开工滞后销售的周期拉长 12 HYPERLINK \l _TOC_250008 本轮房地产周期“补库存”来得比较晚 12 HYPERLINK \l _TOC_250007 住宅库存仍在较低位置，预计 2019 年住宅新开工面积小幅下行 16 HYPERLINK \l _TOC_250006 房地产竣工的“不一样”：竣工和期房销售背离，施工正当时，交房周期将来临 18 HYPERLINK \l _TOC_250005 施工慢，期房销售和竣工数据背离 18 HYPERLINK \l _TOC_250004 施工正当时，交房周期将来临 20 HYPERLINK \l _TOC_250003 本轮地产周期仍在演绎，短期利于上游，中期利于下游 22 HYPERLINK \l _TOC_250002 本轮地产周期仍在进行时 22 HYPERLINK \l _TOC_250001 对上下游产业链的影响：短期利好上游，中期利好下游 23 HYPERLINK \l _TOC_250000 风险提示 24 图表索引 图 1：房地产产业链 5 图 2：房地产流程数据 5 图 3：商品房销售面积增速划分的四个周期 7 图 4：商品房当月销售面积同比增速 8 图 5：一二三线城市商品房销售面积增速 9 图 6：棚户改造执行量 10 图 7：货币化安置面积 10 图 8：商品房去化率 12 图 9：商品房销售面积增速和拿地面积增速 13 图 10：商品房新开工面积增速和商品房销售面积增速 13 图 11：期房和现房销售面积增速 14 图 12：待售面积累计同比增速 14 图 13：住宅累计库存和住宅去化周期 16 图 14：新开工面积同比增速-非住宅 18 图 15：期房销售面积增速和竣工面积增速 19 图 16：房地产开发投资增速和建安投资增速 19 图 17：施工面积增速和新开工面积增速 20 图 18：施工面积调整因子 21 图 19：单位施工费用 22 表 1：房地产产业核心指标简介 6 表 2：棚户改造政策梳理 10 表 3：房地产销售面积测算 11 表 4：部分省市房地产去库存政策都限制土地供应 15 表 5：房地产销售面积测算 17 表 6：住宅新开工面积弹性测算 17 表 7：住宅施工面积弹性测算 21 表 8：建安投资弹性测算 22 表 9：房地产数据测算 23 房地产产业链和房地产周期 房地产行业是国民经济最重要的组成部分，房地产开发流程长，产业链环节众多；按照商品房开发流程，我们可以将房地产产业链分为上游、下游两个部分：上游产业链主要是开工建设阶段的土地、建筑原材料、设备和施工服务，下游产业链主要服务于竣工交付阶段的商品房装修。流程上各个环节都有相应的统计指标。 图 1：房地产产业链 数据来源： 图 2：房地产流程数据 数据来源： 表 1：房地产产业核心指标简介 项目 统计指标 数据来源 说明 土地成交 土地购置面积 统计局 开发商自主上报，月度频率更新；可使用性相对较差。 300 城市成交地块规划建筑面积 中指院 招拍挂口径，月度频率更新；数据分类全面，但是只跟踪统计 300 城市，且只有招牌挂。 商品房销售 商品房销售面积 统计局 开发商上报数据，一手房销售，月度频率更新。 报告期内出售商品房屋的合同总面积(即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积)，由现房销售建筑面积和期房销售建筑面积两部分组成。 商品房成交面积 Wind、克而瑞 房管局（网签备案）和统计局（开发商上报）数据，周度频率更新； 包含一手房和二手房数据，部分城市统计（约 40 个城市一手房， 13 个城市二手房）。 分线城市房地产销售面积 Wind 统计局数据，住宅销售面积，累计值，月度频率更新。统计地域为 40 个大中城市。 商品房去化率 国家统计局 本年销售面积/（去年待售面积+去年新开工面积）。 商品房待售面积 2010 年 8 月前公布的名称为商品房空置面积。 建设施工 房屋新开工面积 统计局 开发商上报数据，月度频率更新。 报告期内新开工建设的房屋建筑面积，以单位工程为核算对象，即整栋房屋的全部建筑面积，不能分割计算；不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期恢