对我国房地产税税基评估问题的探索.docVIP

对我国房地产税税基评估问题的探索 一、房地产税税基评估的程序选择 （一）对评税机构设置的选择 在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和 地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府 机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体 （往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承 担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一 的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税 务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的， 另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。 这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要 的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体 时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。 我国有不少专家建议由税务部门作为税基评估的行为 主体。但是，假如由税务部门来负责整个辖区内的房产价 值评估，必然要新增大量人员，这与我国政府机关人事制 度改革目标不符，更重要的是，税务部门并非是对房产价 值进行评估的专业机构，由它来评估不仅缺乏说服力，还 将大大增加征税成本。 因此，在建立我国税基评估制度时，对评估机构的选 择可以按下列顺序进行：（1）选择分别代表征、纳税双方 的机构或人员作为评估主体，改变以往一直由征税部门单 方面作为评估主体的状况。这一选择既能保证税基评估结 果的公正性和公平性，又能保证征、纳税双方的合法权益。 （2）假如我国税基评估还不能实行分别由代表征、纳税双 方的两个以上的评估主体来承担时，则可以选择民间的社 会中介评估机构作为评估主体，这样既可以发挥现有的社 会中介评估行业的作用，又可以在一定程度上减轻政府部 门的财政负担。当然，需要先对中介机构和人员进行税法 及税基评估相关专业知识的培训。（3）如果我国税基评估 只能由政府或准政府的机构作为评估主体，那么，为保证 税基评估结果的公正性和公平性，税基评估的行为主体应 由税务部门以外的政府部门来承担。在国外，由政府单方 承担税基评估工作的，其评估主体也大多不是直接进行征 税的部门。 （二）房地产税税基评估周期 以市场价值作为基础，对房地产按评估值进行征税， 必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，房地产计税依 据的评估应定期进行。评估周期的长短主要受三方面因素 影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带 来的房地产增值等）；二是受制于重新进行评估的成本; 是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及 合格的评估人员也在一定程度上影响评估周期。从实行财 产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在 %|z/1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指 %|z/ 化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税 基的重新评估：在丹麦，1 982?1998年之间每个不评估的 年份实行指数调整，从199 8年开始决定每年都进行全面的 重新评估；德国采用的计税依据是土地与地上建筑物价 值，由于其经济发展较为稳定，市场价值变化不明显，其 课税评估周期为6年，而事实执行的评估周期在6年以上。 我国在房地产税立法时，应在税法中明确规定税基评 估的周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上 升期，经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市 场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，评估周期不 宜定得过长。同时，我国不同地区之间社会及经济发展不 平衡，地区差异明显，评估周期不宜采取一刀切的办法， 建议可由国家确定一个浮动期间，如在3?5年之间，由各 省根据实际情况具体确定。这样，既可保证计税价格相对 稳定，又能体现经济发展、环境改善等因素所带来的市场 价值变化，保证财政收入目标的实现。 （三）申诉安排 房地产计税依据的评估量大面广，且其中涉及的因素 及技术问题较为复杂.纳税人对评估值产生异议在所难免. 因此，相关的法律法规应作出安排，以保证纳税人对评估 结果申诉的权利。首先，在组织上.各地应设立独立于评估 部门的专门的复核委员会，并组成评估专家团，在组织上 保持独立性和权威性；复核委员会的主要任务是处理纳税 人的申诉，以确保税负的公平和一致性；其次，要保证纳 税人的知情权，税务机关对房地产计税依据进行评估后， 应将初评的结果及房地产的有关资料在正式征收之前公布 在有关的媒体或网站上，并给予一定的申诉期。在申诉期 内，如果业主对计税价格持有异议，可以向评估机构申诉， 若对申诉结果仍不满意的，业主可以向当地复核委员会申 请复核，复核委员会应尽快将结果书面通知业主和相关评 估机构，最终的计税价格应更加客观公正。二、房地产税 税基评估方法和技术 在房产价值评估中，不同的评估方式、参数选择和评 估人员评出的房地产价值往往千差万别。如果这个问题解 决不了，不仅会导致估值的混乱，导致房地产税不稳定和 评估