房地产开发行业1~4月统 计局数据及行业基本面深度点评：施工承托投资，资金回升显著.docxVIP

目录 开发投资端数据详解 1 土地端：扩储意愿仍然较低，但溢价率持续回暖 1 开工端：单月低基数下略有回落 2 投资端：投资高位运行 4 市场供需及资金端数据详解 5 销售端：面积、金额齐反弹 5 供给端：供给放量，批售比持续上行 6 库存端：去化加速，库存拐头下行 7 资金端：到位资金回升，按揭信贷回暖 8 政策端解读 12 中央层面：住建部重提“房住不炒”、户籍制度改革提速 12 地方层面：一城一策大环境下人才政策频出、苏州等地政策边际收紧 13 2019 年各地已公布的棚改计划滑落幅度较大 14 开发投资端数据详解 土地端：扩储意愿仍然较低，但溢价率持续回暖 扩土储意愿低迷，但重点城市成交有所回升 1-4 月房地产开发企业累计土地购置面积同比下降33.8%，跌幅增加0.7 个百分点，其中4 月同比下降54.96%， 跌幅较 3 月收窄 23.5 个百分点。1-4 月土地累计成交价款同比下滑 33.5%，跌幅扩大 6.6 个百分点，其中 4 月土地成交价款同比下滑 47.7%，跌幅较 3 月扩大 7.7 个百分点。百城土地供需结构方面，4 月百城土地供需比为1.35，规划土地建筑面积供应 12214.4 万平方米，同比上升 26.61%，土地成交建面 9022.92 万方，同比上升 4.15%。 虽然全国土地成交维持低位，但根据 4 月百城成交土地的建筑面积来看，重点城市的土地成交有所回暖。其中一线城市的成交土地的建筑面积降幅由上月的-43.6%收窄至本月的-17.8%，二线城市成交建面由上月的-9.2% 转正至本月的 1.5%。但从近一年的成交情况来看，总成交体量仍处于低位水平。不过以太原、郑州、合肥为代表的二线城市土地供应量仍在高位。 我们认为当前土地市场的主要矛盾仍然聚焦在政府对于供地节奏的把控和低库存下房价上涨的压力对于供给端的需求，且近期针对销售市场回暖，土地市场回温的重点城市，中央部委和地方城市已经做出对应表态， 提出预警，未来土地市场走势主要取决于供给端政府对于土地出让节奏的把控。 图表1： 单月土地购置面积（万平） 图表2： 土地购置面积累计同比 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0  2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月  30% 20% 10% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 2019-042019-012018-102018-072018-042018-012017-10 2019-04 2019-01 2018-10 2018-07 2018-04 2018-01 2017-10 2017-07 2017-04 2017-01 2016-10 2016-07 2016-04 2016-01 2015-10 2015-07 2015-04 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 溢价率持续回升，流拍率出现改善 成交土地的溢价率方面，百城土地溢价率连续 5 月保持上涨，本月环比上涨 3.24%达到 23.55%，市场升温显著。分能级城市来看，一线城市中广州市场明显回暖，房企拿地意愿比较强，整体溢价率由 3 月的 0.25%升至4 月的 20.57%；二线城市中由于杭州、南京等热点城市在土拍中均采取了“限地价竞自持”的方式，而成交量较大的太原等城市热度还未完全回升，整体溢价率由 3 月的 21.83%升至 4 月的 22.73%，略低于全国平均水平； 市场回暖趋势也带动部分三线城市土地市场走强，成交高溢价地块开始增多，溢价率也因此上涨到 26.33%。在市场回暖的趋势下，本月土地流拍率环比上月下降了 1.3 个百分点，重点监测城市的流拍率也呈现下降趋势， 降至 8%，流拍情况相比上月明显改善。 图表3： 单月土地购置面积（万平） 图表4： 土地购置面积累计同比 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0  2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月  30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 2019-042019-012018-10