固定收益专题报告：从“棚改”到“旧改”，还有多少期待.docxVIP

第 PAGE 2 页 共 NUMPAGES 3 页 固收专题分析报告- 2 -敬请参阅最后一页特别声明 固收专题分析报告 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 一、棚户区改造的政策回顾 4 棚户区改造定义 4 “棚改”和“旧改”有何区别？ 4 棚户区改造相关政策梳理 5 二、棚改资金从何而来？ 8 开发性金融：最主要的资金来源 8 财政支出补充资本金 10 其他资金：PPP 难成主流，棚改专项债有望接棒 10 三、如何理解棚改融资新模式？ 11 棚改融资模式的转变 11 2019 年棚改专项债能否覆盖今年棚改资金需求？ 12 四、棚改如何影响地产市场？ 12 13-17 年五年棚改：三四线城市库存去化显著 12 18 年棚改货币化比例缩减，实物安置方式回归 13 19 年棚改计划大幅回落，拖累地产销售与投资 14 小结：下半年地产投资展望 15 五、风险提示 16 图表目录 图表 1：棚户改造代表性项目分类 4 图表 2：2015 年之前试点推广阶段棚户区改造相关政策梳理 6 图表 3：2015 年-2017 年加速升级阶段棚户区改造相关政策梳理 6 图表 4：2018 年至今：棚改计划开始退潮，货币化安置缩减 6 图表 5：历年城镇棚户区计划改造套数与实际完成情况 7 图表 6：19 年各省市棚改计划同比变化 7 图表 7：棚户区库存数量稳步减少 8 图表 8：17 年以前货币化安置比例和公共财政支出逐年递增 8 图表 9：货币安置化与实物比较 8 图表 10：棚改资金的来源划分 9 图表 11：PSL 支持棚改的具体路径 9 图表 12：PSL 期末余额稳步增长，但近期明显放缓 9 图表 13：历年国开行和农发行棚改专项贷款发放 9 图表 14：棚户区改造财政支出来源 10 图表 15：中央财政城镇保障性安居工程专项资金 10 图表 16：棚户区改造：PPP 项目数和投资额（财政部项目库） 10 固收专题分析报告 图表 17：PPP 融资模式流程图 10 图表 18：18 年以来棚改专项债发行变化趋势 11 图表 19：政府购买棚改服务模式流程图 11 图表 20：全国首个采用“政府购买服务”模式的棚改项目：梅州江南新城棚改 安置区一期 11 图表 21：棚改专项债融资模式流程图 12 图表 22：商品房待售面积与库存去化周期 13 图表 23：各线城市商品房新成交面积 13 图表 24：17 年以来三线城市房价上涨较快 13 图表 25：16 年以来三线城市商品房销售情况更优 13 图表 26：棚改货币化（假设 19 年 35%）对商品房销售和投资的影响 14 图表 27：棚改货币化（假设 19 年 35%）对住宅销售的影响 14 图表 28：棚改货币化安置对商品房销售的直接拉动（情景模拟） 15 图表 29：棚改货币化安置对房地产投资的直接拉动（情景模拟） 15 图表 30：19 年以来一二线城市拿地积极性更高 16 图表 31：19 年以来一线城市商品房销售形势更好 16 图表 32：19 年以来一线城市二手房住宅价格开始回升，但比较有限 16 图表 33：19 年以来商品房总销售仍然低迷，可能拖累下半年房产开发投资 16 - 3 - 固收专题分析报告 2008 年以来，作为提高城镇化率的重要手段，棚户区改造成为重大民生工程和 发展工程，各地区根据中央的指导，积极启动棚户区改造计划。今年 4 月 15 日，财政部明确通知 19 年棚改计划也从预期的 450 万套大幅下调至 285 万套， 相比于 18 年的 580 万套计划腰斩过半。不过，日前国务院常务会议提出“加快改造城镇老旧小区”，1“旧改”似乎有望接力“棚改”，成为拉动投资、稳定内需的新工具。那么，“旧改”和“棚改”有何区别？回顾十年棚改，又给地产销售和投资带来了哪些影响？本文旨在梳理棚改政策和融资方式的演变，分析棚改的前世今生，供投资者参考。 一、棚户区改造的政策回顾 棚改类型具体细分代表性项目城市棚户区危旧房改造工程鲤城江南新区高山片区危旧房改造项目；丹阳市城河路西侧片区棚户区危危旧房改造工程旧房改造工程项目“城中村”改造 棚改类型 具体细分 代表性项目 城市棚户区 危旧房改造工程 鲤城江南新区高山片区危旧房改造项目；丹阳市城河路西侧片区棚户区 危危旧房改造工程旧房改造工程项目 “城中村”改造 袍江新区城中村改造三江村组团 A 区一期建设工程；贵阳市花溪“城中 村”村落改造项目 城区内国企职工住房改造 柳州市改制企业职工危旧