房地产行业A股2019年下半年投资策略：求“稳”是主基调.docxVIP

第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 3 页 内容目录 研究框架及前期策略回顾 5 研究框架 5 《区瑞明地产 A 股小周期理论框架》于 2019 年上半年继续被验证 5 2019 年前 5 个月一、二线销售回暖，三、四线降温 6 一、二线销售回暖 6 三四线销售降温 11 货币宽松边际效用递减的信号初现 13 5 月热门城市新房二手房成交环比放缓 13 土地市场热度略有降温 14 开盘去化率及“上门指数”均有明显回落 14 统计局披露的 5 月数据出现不同程度的回落 15 宏观数据回落及零售、汽车等其他行业的数据走弱 16 求“稳”将是下半年房地产政策主基调 17 宏观杠杆压力或制约地产政策放松预期 17 政策已出现微妙变化 19 预计政策求“稳”将是下半年的主基调 20 优选“低估值+双增长”个股 21 风险 22 国信证券投资评级 25 分析师承诺 25 风险提示 25 证券投资咨询业务的说明 25 图表目录 图 1：区瑞明地产 A 股小周期理论框架 5 图 2：2019 年上半年策略回顾 6 图 3：一线城市新房销售面积同比增速 7 图 4：北京新房销售面积同比增速 7 图 5：上海新房销售面积同比增速 7 图 6：广州新房销售面积同比增速 7 图 7：二线城市新房销售面积同比增速 7 图 8：天津新房销售面积同比增速 8 图 9：南京新房销售面积同比增速 8 图 10：武汉新房销售面积同比增速 8 图 11：苏州新房销售面积同比增速 8 图 12：厦门新房销售面积同比增速 8 图 13：福州新房销售面积同比增速 8 图 14：南昌新房销售面积同比增速 9 图 15：郑州新房销售面积同比增速 9 图 16：南宁新房销售面积同比增速 9 图 17：廊坊新房销售面积同比增速 9 图 18：东莞新房销售面积同比增速 9 图 19：珠海新房销售面积同比增速 9 图 20：房贷利率持续回落 10 图 21：三四线新房销售面积同比增速 12 图 22：历年全国棚改计划开工套数 12 图 23：当月新增抵押补充贷款（PSL）（亿元） 13 图 24：部分热门城市 5 月新房成交放缓 13 图 25：部分热门城市 5 月二手房成交环比放缓 14 图 26：百城住宅用地成交同比、环比情况 14 图 27：全国百城土地溢价率情况 14 图 28：重点 21 城开盘去化率回落 15 图 29：客户上门指数回落 15 图 30：商品房销售面积累计同比增速 15 图 31：商品房销售额累计同比增速 15 图 32：房屋新开工面积累计同比增速 16 图 33：房地产投资累计同比增速 16 图 34：固定资产完成额累计同比增速回落 16 图 35：私营工业企业利润总额累计同比回落 16 图 36：私营企业工业增加值累计同比回落 16 图 37：汽车数据走弱 17 图 38：零售数据走弱 17 图 39：实体经济部门杠杆率创新高 17 图 40：居民部门杠杆率创新高 17 图 41：一二线城市房价收入比整体偏高 18 图 42：人均债务/人均可支配收入比较 18 图 43：居民部门债务占 GDP 比重(居民部门杠杆率)比较 19 图 44：部分省、直辖市居民部门杠杆率超过我国平均水平 19 图 45：预计全行业全年商品房销售面积累计同比增速-5% 21 表 1：人民币存款准备金率（%） 10 表 2： 2019 年 1-5 月销售额累计增速超过 10%的重点覆盖公司一览（按 1-5 月增速排 序） 21 表 3：2019 年 wind 一致预期归母净利润增速大于 20%的重点覆盖公司一览（按 2019E 增速排序） 22 表 4：重点覆盖公司未来两年动态 PE 一览 22 研究框架及前期策略回顾 研究框架 A 股优势地产股的业务模式趋同，因此行情一致性比较强，涨时同涨、跌时同跌，差异主要在涨跌幅。我们自上而下择时、预判地产 A 股整体行情趋势，所采用的研究框架是孕育于 2008 年底、成型于 2012 年的《区瑞明地产 A 股小周期理论框架》。 《区瑞明地产 A 股小周期理论框架》核心要点： 一、中国房地产业市场容量巨大，是毋庸置疑的支柱产业，其根本制度是“土地公有制”； 二、正因其支柱地位，且土地公有，中国房地产就有条件、亦必然成为国家“调节周期”和“平衡利益”的工具，这是中国房地产业的本质特征。所谓“调节周期” 是指“当行业降温、经济增长面临较大压力时，政府大概率会刺激、扶持房地产”； 所谓“平衡利益”是指“当房价显著上涨、购房需求过热、房地产投资累计同比增速居于高位时，政府大概率会从防范风险的角度、兼顾其他行业的利益，出手抑制房地产过热，阶段性