不动产交易增值税处理的国际借鉴（上）.pdf

不动产交易增值税处理的国际借鉴（不动产交易增值税处理的国际借鉴 （上上）） 不动产交易增值税处理的国际借鉴不动产交易增值税处理的国际借鉴 （（上上）） 2015年 08月 27 日 摘要：摘要：在我国现行税制下，不动产交易属于营业税的征税范畴，但随着“营改增”的不断 摘要摘要：： 推进，不动产交易也将纳入增值税征税范畴。而从国际经验看，不动产交易一直是增值税 处理的一大难题。因此，比较不同国家不动产交易增值税制度，借鉴其有效做法，研究设 计不动产“营改增”方案，是我国当前亟待解决的税收热点问题。 关键词：关键词：不动产交易，“营改增”，国际借鉴 关键词关键词：： 本文是浙江大学不动产投资研究中心 2013 年立项课题“房地产业营业税改征增值税的税 负效应分析”的阶段性研究成果。 不动产是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变的财产，包括土地(含土地使用权)和 建筑物。在我国现行税制下，不动产交易属于营业税的征税范畴。而根据财政部部署，不 动产交易将在年内纳入“营改增”的范畴。如此一来，对土地、房产等不动产及其相关服 务如何征收增值税，将是征管部门面临的新课题。为此，比较国际上不同国家不动产交易 增值税处理的已有实践与具体做法，并有效借鉴，对今后我国推进不动产交易“营改增” 具有重大的理论价值和实践指导意义。本文所称不动产包括土地和建筑物，建筑物分为居 住用房和商业用房，不动产交易包括不动产的建筑、销售和租赁。 一、一、不动产交易增值税处理的国际实践不动产交易增值税处理的国际实践 一一、、不动产交易增值税处理的国际实践不动产交易增值税处理的国际实践 国际上的不动产交易增值税处理模式主要有两种：征税法和免税法。征税法即对不动产的 建筑、销售和租赁征税，但实践中，由于操作困难，采取了折衷的办法，对自用居住用房 的建筑、居住用房的租赁和二手居住用房的销售实行免税。加拿大、墨西哥等国实行征税 法。免税法即理论上对不动产的建筑、销售和租赁均免税。德国采取的就是免税法。 (一)加拿大不动产交易的增值税处理制度 加拿大实行联邦、省、市(县)三级分税制财政管理体制，联邦和省拥有相对独立的税收立 法权，市(县)的税收立法权由省赋予，但是省级税收立法权不能违背联邦税收立法权。因 此，加拿大的增值税制度并不统一，存在着多种类型的增值税，分别为联邦的“货物与劳 务税”(Goods and Services Tax，简称 GST)①、省级的销售税(Provincial Sales Tax， 简称 PST)、上述两个税项合并的“合并销售税”(Harmonized Sales Tax，简称 HST)以及 魁北克省独有的“魁北克销售税”(Québec Sales Tax，简称 QST)。在 2010年 7 月 1日前， 在加拿大的任何地方，对于销售货物或提供劳务都会征收 5%的 GST，除西北地区、努勒维 特和育空三个自治区以及艾尔伯塔省外，其他各省还会征收每个省的销售税(PST)，魁北 克省征收的省级销售税称为 QST。2010年 7月 1 日后，加拿大在部分省份将GST 和PST合 并为 HST，税率为 13%—15%不等。HST 由联邦和省级财政共享，为保持联邦收入平衡和便 于征管，联邦按 5%/各省HST 税率的比例分享税收收入，其余部分归省级政府。加拿大的 增值税情况具体见表 1。 ② 表 1 加拿大 GST、PST、HST 和 QST适用地区以及税率概况 增值税类 省份 备注 型 ③ GST(%) PST(%) HST 或QST (%) 联邦分享的 省份分享 税率 的税率 艾尔伯塔省 5 × × 西北地区 5 × × 努勒维特 5 × × 育空 5 × × 新斯科舍 × × 5 10