金都广场新项目专题计划报告.docVIP

香洲金全部广场 项目策划汇报书 第一部分：市场分析 一、宏观环境分析 1．20XX-2020年珠海城市总体计划 20XX年5月，珠海市最新城市总体计划获国务院同意，《总体计划》获批，珠海城市定位为“珠江三角洲中心城市之一，东南沿海关键风景旅游城市”。这对珠海建设和发展起到良好指导和促进作用，同时影响着珠海工业、商业、房地产业、旅游业、第三产业等发展，战略性刺激珠海经济提升。 2．港珠澳大桥、广珠轻轨铁路兴建在即 港珠澳大桥经国务院立项并准备兴建，对珠海发展有着非同平常影响力。广珠轻轨铁路立即动工，珠海未来将成为中国华南甚至含大西南在内交通枢纽城市，从而带感人流、物流、资金流、信息流在珠海流通，加上珠海本身公路网建设，势必使珠海从一个尽端性城市真正提升至区域中心枢纽城市战略地位。 3．良好政策环境 珠海市政府树立建设“三个基地、一个中心”目标任务，主动实施“科教兴市、实业旺市、环境强市、文化盛市”四大战略，大力推进“工业西进，城市西拓”和新型工业化，使珠海经济增加摆脱多年来依靠政策性驱动维持增速被动局面，开始出现企业（尤其是外资工业企业）自主投资，消费结构升级和出口需求增加为动力扩张势头，全市经济取得跨越式发展。 4．和港、澳经济合作加强 假如说港、珠、澳大桥从交通硬件设施方面奠定了加强珠、港、澳经济往来基础，那么，CEPA签署则从政策软件方面促进珠海和港、澳经济合作。 小结：一个城市房地产发展依靠这个城市整体经济发展，相对地， 房地产业发展也能拉动城市经济增加。住宅市场是一个城市经济发展晴雨表，珠海市新一轮城市和经济发展战略，和政府出台相关政策，对于本项目来讲全部可谓为利好消息。 二、珠海市房地产市场概况 1．20XX年珠海房地产统计 二级市场 年份 商品房施工面积 住宅施工 面积 商品房完工面积 住宅完工 面积 商品房销售面积 住宅销售 面积 商品房销售金额 住宅销售 金额 20XX 378.26 275.77 116.58 97.92 119.51 105.53 41.7312 34.1483 20XX 356.43 259.43 94.26 83.19 134.14 124.46 46.61 35.96 20XX 230.46 184.65 154.78 121.8 109 39.21 35.24 20XX年珠海城中旧村改造工程共完成投资25.89亿元，105万平方米回 迁房交付使用，商品房完工面积154.78平方米，比上年降低7.6%；商品房销售额39.21亿元，比上年增加8.3%；销售面积121.75面平方，比上年增加6.6%。其中，商品住宅销售109.01万平方米，比上年增加12.0%；办公用房销售1.03万平方米，比上年降低73.6%；商业用房销售8.64万平方米，比上年降低10.6%。 分析：以上资料反应，20XX年珠海房地产发展形势很好。商品房完工面积降低7.6%，而商品房销售面积增加6.6%，说明20XX年珠海房地产市场商品房需求呈上升趋势；其中，商品住宅销售面积增加12.0%，证实消费者对住宅需求上升显著，商品住宅需求增加远远大于完工面积供给负增加。 （2）交易统计 截止到20XX年10月，珠海市房地产登记交易中心完成房产交易48349宗，交易面积89平方米，交易金额1576284.55万元。商品房预购登记982宗，面积92464.77平方米，金额34132.86万元；抵押登记884宗，面积111092.51平方米，非权属变更718宗，面积110024.16平方米。 分析：从上述统计数据能够看出，现在珠海房地产市场可谓交易活跃，交易方法多样，不仅新建商品房交易活跃，二手商品房抵押等也很活跃，显示出珠海人把商品房看成一个投资手段现象比较普遍。 （3）价格统计 20XX年1-9月，珠海房地产开发完成投资28.60亿元，同比下降5.85%；商品房销售面积、销售额为82.04平方米和29.51亿元，同比增加3.82%和8.34%；其中商品住宅销售面积、销售额同比增加5.24%和8.97%。商品住宅空置面积同比下降9.79%。 分析：20XX年1-9月珠海商品住宅销售面积同比增加5.24%，而销售额同比增 长8.97%，增加比率超出销售面积增加比率3.73个百分点，证实珠海商品住宅价格在温和上涨。 小结：以上分析表明，珠海房地产市场发展良好。商品住宅市场需求开始显著上升，价格有所上涨。 2．现在珠海楼市多个特点 珠海楼市逐步向市场化竞争，复工项目初露端倪 20XX年，市政府针对珠海房地产业发展落后和城中旧村严重影响珠海社会经济发展和城市形象局面，开始进行城中旧村改造，同时对房地产市场进行宏观调控，基础停止了香洲城区内其它房地产项目标开工。至20XX年6月