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2020年深圳房地产 市场分析报告 2020年9月  2020 年是深圳特区成立四十周年。1980 年 8 月 26 日，深圳经济特区设立。40 年 来，深圳快速发展，城市地位显著上升。房地产行业也取得长足发展，深圳作为 改革先行者，在房地产行业发展中也起到先锋作用。同时，也诞生一批优质房地 产开发和服务企业。展望未来，深圳城市地位仍将持续提升，深圳优质企业也将 受益。 第一部分、深圳 40 年来，取得快速发展 1、40年来深圳房地产行业快速发展 深圳在房地产行业产生和发展中扮演先锋者的角色。中国大陆第一家房地产公司、 第一个商品房小区均在深圳诞生、第一次土地使用权公开拍卖也发生在深圳。深 圳在过往房地产行业发展中，扮演着先锋者的角色。 40 年来，深圳房地产市场也取得了快速发展。商品住宅销售面积从 1986 年的 45 万方，到目前每年 600 万方左右的水平，并且逐步进入存量市场，二手房成交面 积是新房的 1.7 倍左右。 深圳地产基本面中长期依然向上。自商品房诞生以来，深圳基本面总体向上，虽 然也经历过 08 年前后、12 年前后的波动。2020 年年初以来，深圳新房成交面积 同比-2%，在公共卫生事件影响下，依然与去年同期持平；年初以来二手房成面 积同比增长 49%。 图表 1、深圳商品住宅销售面积（万方） 数据来源：深圳统计局、市场研究部整理 - 3 - 图表 2、深圳商品住宅平均交易价格（元/平方米） 数据来源：深圳统计局、市场研究部整理 2、深圳发展一路向西 深圳发展一路向西，从罗湖到福田再到南山和前海。发展重心的变化也带来区域 地产基本面的变化。（1）深圳最初中心区在罗湖区，1984 年国贸大厦封顶，成 为深圳首个 CBD 中心，罗湖商业区几乎汇集了深圳的行政、金融、文化、商务办 公等全部功能。（2）而随着 1997 年前后福田 CBD 动工、市民中心、图书馆等陆 续在福田区开工建设，福田成为深圳第二个重点开发区。（3）南山区伴随着高科 技、互联网的发展，快速崛起，依靠腾讯以及华为等一批高科技大型公司，打造 了一个高科技产业集群。成为深圳又一个经济中心。而各区地产基本面情况也随 中心区西移有所变化。2006 年后，福田区房价明显超过罗湖区，而南山区在 2010 年后超过福田区。 图表 3、1999 年罗湖区房价最高（元/平方米） 图表 4、2018 年福田区和南山区房价较高（元/平 方米） 数据来源：wind、市场研究部整理 数据来源：wind、市场研究部整理 图表 5、深圳一路向西发展，重点发展新兴产业 区划 定位及发展重点 福田区 聚焦金融、文化、教育等核心服务功能的中央商务区，重点推进深港科技创新合作区建设； - 4 - 罗湖区 南山区 盐田区 宝安区 龙岗区 龙华区 老城区焕发新活力的国际消费旅游区，重点推进深港口岸经济带建设； 创新资源集聚辐射枢纽功能的中央智力区，重点推进西丽湖国际科教城建设； 国际航运枢纽，重点推进沙头角深港国际旅游消费合作区建设； 珠江两岸协同发展的区域服务中心； 全球电子信息产业高地的深圳东部中心； 新兴产业高地和时尚产业新城； 未来产业试验区的深圳东部中心，重点推进深圳高新区坪山园区和粤港澳大湾区深圳生物医药 产业创新合作区建设； 坪山区 光明区 世界一流科学城和深圳北部中心，重点推进光明科学城建设； 世界级滨海生态旅游度假区，重点推进国际游旅游自由港建设； 新兴产业新城 大鹏新区 深汕特别合作区 资料来源：《粤港澳大湾区建设深圳指引》，市场研究部整理 3、科技园区或成为未来城市发展的重点 深圳高度重视高科技产业发展。深圳市目前有超过 7200 家产业园区，贡献了 75% 规模以上企业和 80%规模以上工业产值。2020 年深圳市发改委公布《深圳市 2020 年重大项目计划》中有 122 个新增产业园区和研发中心重大项目即将落地，远远 高于其他类型项目。同时深圳市政府出台还出台多项鼓励政策，针对产业园项目 的落地，高新技术企业落户提供了土地优先安排、创业基金、信贷支持等优厚的 保障政策，表明深圳高度重视高科技产业的发展，未来产业园区项目或成房企开 发运营重点。 图表 6、深圳 2020 年重大项目计划中产业园区和研发中心项目远超其他 数据来源：深圳市发改委、市场研究部整理 4、展望未来，深圳城市地位持续提升 大湾区与先行示范区政策双重加持，深圳城市地位持续提升。2019 年对于深圳而 言具有划时代的意义，一方面大湾区规划落地，明确深圳在湾区城市群中的科创 领衔地位，另一方面先行示范区政策出台，深圳定位发展全球标杆城市，城市地 位显著上升。 - 5 - 图表 7、双重政策加持，深圳城市地位持续提升 时间 政策文件 与深圳相关内容 1. 广深港澳四大中心城市：以香港、澳门、广