房地产行业2021年投资策略和分析报告：周期弱化，运营.pdfVIP

证券研究报告 房 地 产 投资评级：推荐 （维持） 周期弱化，运营为先 行 业 报告日期：2020 年12 月30 日 ——房地产行业2021 年投资策略报告 核心观点 ◼ 20 年板块表现垫底，估值屡创新低：截至 12 月 4 日2020 年大盘上涨 23.7% ，而地产板块下跌4.6%在28 个行业中表现垫底，2016 年开始板块 持续跑输大盘。从月度表现看，前11 月板块仅3 月、9 月、11 月以微小 幅度跑赢大盘，超额收益不超过 0.5% ，整体表现低迷。随着板块表现持 续低迷，2020 年板块估值屡创新低，PE 及PB 估值分别于4 月及5 月创 行业表现 历史新低的8.36X 及 1.12X ，截至12 月4 日两者分别为10.20X 及1.22X ， 30% 仍位于历史底部区域，相对A 股估值折价不断提升，截至12 月4 日，PE 20% 及PB 估值相对A 股折价分别为56%及36%，若剔除银行股两者折价分 行 业 10% 别为71%及53% ，折价幅度均为历史最高。从个股表现来看，截止12 月 报 0% 4 日，板块涨幅前十包括格力地产、海航基础等，免税概念占三席，世联 行因实控人变更为珠海国资下半年股价大幅反弹，年内上涨37% ，表现前 告 -10% 十个股流通市值均不到300 亿。跌幅靠前的除ST 股外包括泰禾集团、大 悦城等，泰禾陷入债务违约问题，大悦城主要受疫情影响较大。开发板块 房地产 沪深300 重点个股中仅保利及金地股价上涨，涨幅分别为 7%及 2% ，除泰禾外， 数据来源：贝格数据 蓝光、招蛇及荣盛跌幅均超20%。大部分主流房企PE 估值不到 10 倍， 金融街、首开、华侨城等PB 估值已不到1X 。 相关报告 ◼ 房地产销售再现强劲韧性，地产投资增速快速反弹，基本面表现屡超预 积极因素不断累积，配置可更积极 期：随着复工复产推进，房地产销售再现强劲韧性，3 月起降幅快速收窄， 2020-07-03 表现持续超预期，8 月销额累计同比转正，10 月销面累计同比止跌，前 行 稳中求进，分化显现 2019-06-30 11 月商品房销额及销面分别为 14.9 万亿元及 15.1 亿平米，同比分别升 业 市场盘整，精选个股 2018-06-29 7.2%及1.3%，全年有望再创新高。我们跟踪的重点26 城走势基本和全国 投 一致，截至12 月18 日新房销量累计同比止跌，分能级来看，重点一二三 资 城市新房成交累计同比分别为 10.0%/-6.5%/1.7%，一线表现强势，而二线 策 相对较弱，基本延续了2019 年的表现。从供给来看，重点9 城新房供给 略 累计升10.8%，二季度以来供给快速回升