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物业管理的经济分析
物业管理的经济分析作者:佚名
时间: 2008-5-16
浏览量:
物业管理的经济分析
物业管理与广大人民群众生活、 工作息息相关, 近年来,
物管企业与业主的冲突不时发生,物业管理已成为社会十分
关注的热点问题。一般认为,物业管理不涉及高技术和复杂
的管理问题,只是劳动密集型的服务行业。问题是这样普通
的行业为什么在运行中却产生了如此大范围的矛盾 ?根本原
因在于看似简单的物业管理,由于理论研究滞后,对物业管
理缺乏深刻的认识,目前还没有找到一套符合国情的有效的
运行机制。
从历史角度看,物业管理在我国城镇的出现,是住房制度改
革的产物。我国城镇传统的住房体制下,居民的住房几乎全
部由国家或单位建设和分配, 低租金承租使用, 与此相匹配,
房屋的维护和管理也完全由政府部门的房管所和单位的房
管部门来承担。 随着房改的不断推进, 我国城镇 80 %以上的
可售存量公房已出售给个人,停止住房实物分配后,个人购
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买新建商品房的比例已达到 95 %,2002 年底,全国城镇自
有住宅建筑面积亿平方米,住宅自有率为%。
由于产权主体的变化,客观上引发了物业管理关系的调整,
这种变化主要表现在物业管理供应主体和缴费主体的变化
两个方面。传统体制下,物业管理供应主体是政府下属的房
管所和单位的房管部门,居民几乎不承担物业费,所需物业
费由房管所和单位房管部门在所收租金中列支,费用不足房
管所申请由公共财政拨付,单位房管部门申请由所在单位补
贴。
居民直接购买新建商品房,一开始就不存在房管所和单位房
管部门作为物业供应的主体,但是住房作为居民家庭的消费
品和家庭最主要财产以及财富积累的主要形式,居民对住房
的使用、维护、保洁存在客观的服务的需求。如何满足这种
需求,自 1981 年开始我国便逐步产生了以企业作为供应主
体的物业管理服务。截止 2002 年底,全国物业管理企业总
数超过 2 万家,从业人员超过 230 万人。
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由于物业管理企业采取向业主收费提供服务的方式,在现实
中引发了很多冲突,个别地方甚至出现了物管企业工作人员
殴打业主的现象,引发了社会矛盾,造成了不稳定。在转轨
时期物业管理企业与业主的冲突主要表现在以下几个方面:
1. 业主选择物业服务消费与物业管理企业强制业主消费之
间的矛盾。当消费者是否接受服务的行为并不构成对公共利
益的威胁时,服务的接受是以消费者自愿为前提的。业主不
选择物业服务消费,并不构成对公共利益的威胁,因此,物
业管理企业不能将服务强加于业主。现实中往往是开发商开
发商品房的同时,也同时出资成立或选择一家物业管理公司
来进行管理,待业主入住时面临的就是强制的物业管理服
务,物业公司服务好,这种服务提供与接受的关系能够持续
下去,物业公司服务不好,由此引发冲突; 2. 业主认为物管
企业收费高或者认为物业管理企业没有提供质价相符的服
务,而物管企业认为收费低,引起企业亏损,无法生存;
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