土拍市场降温，对城投的偿债压力影 响几何.docxVIP

固收专题分析报告 固收专题分析报告 随着房地产监管持续升级，地产行业加速入冬，土地市场明显降温。而土地收入是地方财政收入的重要来源，2022 年城投债面临不小的偿债压力，在此背景下，土地市场持续走冷会对各省市城投公司产生如何影响？ 一、今年以来土地市场表现 今年以来，在“两集中”新政下，叠加房地产行业融资环境明显趋紧，土地市场迎来量价齐跌。2021 年前 10 个月，全国 100 大中城市土地市场成交土地数 量为 10577 宗，较去年同期下跌 17%；成交土地面积 46290 万平方米，同比减少 22.8%；成交土地总价 33635 亿元，同比减少 9.9%。二三线城市土地市场景气度相对更差，1-10 月，100 大中城市中的二、三线城市累计土地成交面积分别同比增速分别为-23%和-26%。 图表 1：100 大中城市近几年前 10 个月土地成交情况 2018年 2019年 2020年 2021年 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 成交土地总价月累计（亿元）  成交土地面积月累计（万平方）  成交土地数量月累计（宗） 来源：Wind，国金证券研究所 从土地出让金看，在土拍市场走冷的背景下，全国土地出让金也出现较大下滑， 据中指研究院数据显示，今年 1-10 月份，全国 300 城各类用地出让金达到 4.36 万亿元，同比下降 7.56%。其中，10 月份各类用地出让金为 3334.3 亿元， 同比下降 33.5%。根据研究院数据显示，不少城市前 10 个月的土地出让金同比减少 50%以上，如福州、南昌、昆明、兰州、廊坊等等。 - 4 - 固收专题分析报告 固收专题分析报告 图表 2：2021 年前 10 个月土地让金与同比增速 城市 出让金（亿元） 增速 城市 出让金（亿元） 增速 上海 2843 6% 厦门 551 15% 杭州 2280 2% 长春 532 5% 北京 1980 20% 徐州 520 8% 广州 1942 4% 济南 458 20% 南京 1741 46% 福州 405 -55% 武汉 1374 33% 沈阳 361 38% 成都 1286 33% 南宁 272 -32% 重庆 1240 8% 扬州 235 66% 天津 1032 39.30% 南昌 193 -56% 苏州 970 -3% 大连 190 25% 西安 953 -9% 惠州 187 -44% 宁波 883 -42% 洛阳 159 4% 长沙 832 17% 岳阳 146 149% 佛山 809 -17% 昆明 125 -68% 合肥 695 30% 烟台 112 -48% 深圳 681 53% 兰州 75 -57% 郑州 647 31.30% 廊坊 69 -51% 无锡 639 8% 襄阳 69 -39% 东莞 600 -8% 荆州 53 -48% 金华 556 133% 桂林 18 -71% 青岛 552 -19% 北海 16 -53% 来源：研究院，国金证券研究所注：标红城市为 22 个试点城市 从土拍市场情况来看，第二轮集中供地中多地调整出让条件，提高了房企参与 拿地的门槛，叠加房地产行业融资持续收紧，土拍市场热度大幅度下降。全国100 大中城市土地溢价率逐月快速走低，土地溢价率从今年 4 月最高的 23.7% 一路降低至 10 月的 2.66%，创下了土地溢价率的历史低位。个别城市，如威海市、湘潭市、吉林市、北海市、烟台市、张家口市、株洲市、丹东市、潮州 市、宁德市等前 10 个月的平均土拍溢价率均在 0.5%以下；郑州、厦门、青岛、苏州、长沙等土拍溢价率有多月为 0，土拍新规控地价明显。 图表 3：100 大中城市成交土地溢价率连续走低 27.0100 27.0 100大中城市:成交土地溢价率（%） 22.0 17.0 12.0 7.0 2.0 来源：Wind，国金证券研究所 二、全国土地财政情况 - 5 - 固收专题分析报告 固收专题分析报告 土地收入是地方财政收入的重要组成部分，按照《中华人民共和国土地管理法》， “新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府”，因此，土地出让金在地方财政收入构成中占据重要地位。近十几年来，随着城镇化的不断推进，房地产市场的快速发展带来了土地财政 收入的持续上升，国有土地使用权出让金占政府性基金收入的比重整体呈现上 行态势，这一占比由 2010 年的 76.66%增加至 2020 年的 87.88%。我们以土地出让收入/( 政府性基金收入+一般公共预算收入) 来衡量土地财政依赖度， 2020 年，国有土地使用权出让金共计 8.21 万亿元，土地财政依赖度攀升至 29.72%。 图表 4：土地出让金