房地产行业存量时代的受益者，高成长逻辑未变.docxVIP

证券研究报告| 证券研究报告|房地产 万联证券研究所 万联证券研究所 第 PAGE 5 页共23 页 物业管理行业概况 物业管理自20世纪80年代初由香港引入深圳，经历三十余年的发展，由传统的房管式逐渐发展为专业化、企业化、一体化招投标的三化一体的物业管理模式。 行业发展历程 我国物业管理行业大致经历了三个阶段的发展，包括探索期、整合规范期、多元化发展期。 第一阶段从1980年到2000年，为起步探索阶段。 在改革开放之初，各行各业都在探索之中。这一阶段，1981年诞生了第一家物业服务企业，即深圳市物业管理有限公司。1993年6月28日，深圳成立了国内第一家物业管理协会，即深圳市物业管理行业协会;1994年，深圳市颁布了我国第一部地方性物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。 第二阶段从2001年到2010年，为整合规范阶段。 2003年，《物业管理条例》颁布实施，标志着物业管理走向法制化轨道。2007年，《物权法》颁布实施，标志着物业管理制度被国家基本法律规定明确下来。这个阶段也是行业法规制度建设最快的阶段，相继制定发布了一系列规章和规范性文件，初步形成了一个相对完整的物业管理法规制度体系。 第三阶段从2011年至今，为多元化发展阶段。 2014年，国家发改委放开住宅物业价格定价管理。同年，物业服务行业获得资本市场的认可，行业先后出现了第一家港股上市企业、第一家A股上市企业，随后大量物业服务企业上市。其次，在国家“放管服”改革的大背景下，物业管理制度体系作出调整，物业管理师资格、物业服务企业资质相继取消，意味着传统的监管框架已被打破， 新的监管框架尚待建立。 图表1：物业管理行业发展历程 第一阶段：起步探索期（1980年- 2000年） 1981年第一家物业管理公司成立 1994年，第一部全国及地方性物业管理规章制度颁布  第二阶段：整合规范期（2001年- 2010年） 2000年中国物业管理协会成立； 2003年《物业管理条例》颁布； 2007年《物权法》出台。  第三阶段：多元化发展（2011年至今） 2014年国家发改委放开住宅物业价格定价管理； 2014年第一家物业管理公司登陆资本市场。 资料来源：前瞻产业研究院， 业务结构 按照业务内容划分：以基础物业服务为主，以增值服务为辅 梳理主要已上市物业管理公司业务结构可以发现，物业管理公司主要业务包含基础物业服务、非业主增值服务以及社区增值服务，具体内容请见下表。 图表2：物业管理公司主要业务内容 业务类型 服务对象 服务细分项 服务内容 基础物业服务 业主及住户 保安、开荒清洁、绿化、园艺、维修保养服务； 城市公共设施营运及维护； 非业主增值服务 开发商 案场协销服务 销售现场及样板房清洁、保安巡查及维护、停车、接待指引、客户咨询、餐饮、物流调度等服务等 咨询服务 项目设计和开发阶段的项目规划、设计管理、建筑管理及营销管理咨询服务；项目交付后的物业销售、物业管理咨询服务等 代理销售服务 房屋尾盘及车位代理销售等 房屋检验服务 房屋交付前现场验收及风险评估服务等 工程服务 自动化及其他硬件设备安装、智能楼宇改造服务等 社区增值服务 业主及住户 社区空间服务 出租公共区域广告位、组织社区活动并收取赞助费，停车费等 社区产品及生活服务 购物协助：通过线上电商及线下商店提供各类产品的购买服务； 家政清洁、家用电器维修保养等生活服务；家具软装、拎包入住服务；旅游、医疗保健、车位共享等其他服务 资产管理服务 二手房交易、租赁中介、房地产投资咨询等 教育养老服务 早幼教、养老保健服务等 资料来源：各家物业管理上市公司年报， 按照收费模式划分：包干制为主流模式 对于基础物业管理服务一般有两种收费模式：酬金制与包干制，其中包干制为主流形式。酬金制：指物业管理公司在预收的物业管理收入中按约定比例或者约定数额收取服务费，其余全部用于物业管理服务合同规定的项目，结余或不足均由业主享有或承担；包干制：指由业主向物业管理公司支付固定物业服务费用，盈余或亏损由物业管理公司享有或承担的计费方式。包干制下物管公司更大的动力去降本增效，提高运营效率。 通过统计主要的上市物管公司可以发现，主要物业管理公司酬金制物管收费占营收的比重非常低，占比相对较高的雅生活服务与佳兆业物业最新公告的数据也已不足两位数，并且呈现下降趋势。 图表3：主要物业管理公司酬金制物管收费占营收的比重非常低 公司名称 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021H1 碧桂园服务 0.0? 0.0? 保利物业 0.7? 0.8? 0.7? 雅生活服务 1.8? 1.8? 2.8? 3.9? 2.2? 新城悦服务 0.7? 0.5? 0.4? 0.3? 永升生活服务 0.3? 1.8? 0