房地产行业2022年度策略：破与立，旧与新，分与合.docxVIP

行业报告 | 行业报告 | 行业投资策略 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 PAGE 9 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 PAGE 9 政策：从规范化的长期视角看待短期调整 2019 年末房地产行业金融供给侧改革开启，2020 年三条红线、贷款集中度的先后出台自上而下打破了房企依赖高杠杆谋求扩张的路径依赖，2021 年行业去杠杆的阵痛期内，限价管控、土地新政和景气度波动进一步强化销售降速和利润率探底，穿越顶部周期或将不再容易。 站在地产大周期的转折点之上，行业面临的是行政、金融、土地、财税等一系列长短期， 供需双向的长效机制。其中供给侧金融、土地从根本上避免了房企无序扩张带来的周期波动风险，需求侧行政调控通过逆周期调节进一步稳定短周期，叠加更长视角的租赁市场建设以及房地产税等预期管理工具，随着行业结构调整和产能出清，我们有望迎来真正的、规范的、平稳健康发展期。 图 1：房地产市场全方位调控 资料来源： 需求：保持定力，因城施策 2021 年地产行业政策基调依然以“房住不炒”为核心，围绕“三稳”目标，完善和实施 房地产长效机制。上半年市场景气度惯性延续，叠加 2020 低基数优势，核心城市呈现结构性过热行情，引发地方调控边际收紧。从调控方向来看，土地建设相关调控最多，其次为税收政策、房屋租赁和房屋建设方向的政策调整。从调控城市级别来看，更具区域针对性的市级政策数量历年占比最高，2021 年达到 48.9?。 随着行业基本面压力的显现，地方因城施策或更为密集，但预计政策力度相对温和，维稳政策或主要围绕满足合理的购房需求。 图 2：房地产调控政策结构 图 3：不同级别房地产调控政策数量 全国 省级 市级 同比增速 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0  2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021  60? 40? 20? 0? -20? -40? -60? 房屋建设包含装修政策、建筑工程，限制政策包含限购、限贷、限商、限售、限价、限签、限离婚，限贷政策包括公积金、银行利率，税收政策包括印花税、营业税、房产税、契税、企业所得税、城镇土地使用税、土地增值税、个人所得税；数据截至 2021 年 10 月 资料来源：， 数据截至 2021 年 10 月 资料来源：， 图 4：房地产调控政策方向 图 5：2021 年 23 重点城市调控收紧政策方向 数据截至 2021 年 9 月 资料来源：中指研究院， 数据截至 2021 年 9 月 资料来源：中指研究院， 表 1：近年中央对房地产市场调控基调 调控基调 调控基调 日期 政策 内容 2015 年 3 月 关于个人住房贷款的新房产政策通知 对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例降为 40?。拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付 30? 2015 年 4 月 中共中央政治局会议 按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存， 注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策 2015 年 5 月 财政部关于调整个人住房转让营业税政策的通知 国管公积金发布《关于调整中央国家机 个人转让两年以上住房免征营业税 进一步加大贷款支持力度，职工购买首套房申请贷款不再考虑近 1 年内是否提取过住 2015 年 11 月 关住房公积金个人贷款措施的通知》 房公积金，且计算贷款额度时账户余额不足 7 万元均按照 7 万元计算。公积金贷款门 槛的持续放宽，在一定程度上能够减轻购房者压力，刺激需求释放 去库存 2015 年 11 月 中央财经领导小组第十一次会议 在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革 2015 年 11 月 “十三五”《规划纲要》编制工作会议 在供给侧和需求侧两端发力促进产业迈向中高端 中央经济工作会议强调，推进供给侧结构性改革，是适应和引领经济发展新常态的重 2015 年 11 月 中央经济工作会议 大创新，是适应国际金融危机发生后综合国力竞争新形势的主动选择，是适应我国经济发展新常态的必然要求 2016 年 3 月 两会政府工作报告 提出提高棚改货币化安置比例，完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应 住房刚性和改善性需求，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行 去库存 提出住房不炒建立长效机制 2016 年 8 月 住建部发布贯彻《法治政府建设实施纲要（2015～2020 年）》的实施方案 2016 年 12 月 中央经济工作会议 2017 年 1 月 “十三五”市场监管规划 根据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策。建立全国房地产库存和交易监测平台，形成常