《房地产估价（第二版）》第十二章 购物中心评估.pptVIP

房地产估价 （第二版） 房地产估价（第二版） 第十二章 购物中心评估 学习指导 了解购物中心的概念、购物中心及购物中心市场的特点，掌握购物中心评估方法、特点和技巧，以及主要技术参数的求取，理解购物中心评估案例。 12.1 购物中心概述 12.1.1 购物中心的起源和发展 19世纪起源于美国的一种商业地产形态 带状中心（strip centre）是30年代美国郊区购物中心的典型代表 20世纪50年代，现代意义上的大型区域购物中心在美国郊区正式登场 20世纪60年代是购物中心蓬勃发展的时期 80年代以来，购物中心建设进入了一个新高潮 90年代中期，北京、上海等大城市的黄金商圈形成了有香港特色的购物中心 12.1.2 购物中心的概念 《中国大百科全书·城市规划园林卷》：购物中心除保持传统商业街的特色外，还设有自助食堂、电影院、游乐场、美容院、游泳池和展览厅等活动内容，使单一的商店群发展成具有各种功能的综合性商业、服务、娱乐和社交中心。 英国建筑师和购物中心研究专家纳丁·贝丁顿（Nadine Beddington）：在统一的管理之下规划建设的商业综合体，把各个零售店面出租给单个零售商，由管理机构管理和控制，并对整个中心负责 美国城市土地研究所（ULI）：作为一个整体来规划、开发、占有和管理的群体商业机构。 12.1.2 购物中心的概念 英国斯特林大学约翰·A·道森（John ADawson）：一群建筑组合在一起的商业设施，其在建设地段的规划、开发、所有和经营是作为一个操作单体，这个单体的设置、规模、商店类型都和它所服务的区域相关。这个单体通常提供与其性质和总体规模相适应的即时停车或辅助停车设施。 国际购物中心联合会（ICSC）：购物中心是由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，拥有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。 日本购物中心协会：购物中心是由一个单位有计划地开发、拥有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，配备有停车场，按其选址、规模、结构，具有广泛选择性、方便性和娱乐性等特征，并提供适应消费需要的社交空间，发挥一定的城市功能。 12.1.3 购物中心的业态 购物中心 定义 购物中心是由中心管理者统一管理下的众多零售店的结合体及中心所提供的多种附属设施组成的集服务、消费、文化、娱乐于一身的综合型、多功能商城，拥有大型的核心店、多样化的商业街和宽广的停车场及各种餐饮、娱乐设施以及邮局、银行等服务机构，能够同时满足消费者休闲、娱乐、购物、餐饮的需要。 特点 由发起者有计划地开设，在其统一组织下运作，布局统一规划，店铺独立经营。 适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割出售。 具有使顾客实现一站式购物的售卖功能和一站式享受的生活功能。 拥有足够数量的停车场。 有更新地区或创造新商圈的贡献。 12.1.3 购物中心的业态 大型购物广场 定义 规模最大的顶级形态，面积在10万平方米以上，多个建筑物相互连通，林荫道式的商业街中包罗了众多的专卖店、百货商场、餐饮娱乐和服务设施。由专业购物中心管理集团开发经营，业态的复合度极高，行业多、店铺多、功能多，商品组合的宽度与深度很高。 特点。 结构：林荫道式商业街，建筑连通。具有长廊、广场、庭院的特点，即在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。 四大：占地大、停车场大、建筑规模大、绿地面积大。 三多：行业多、店铺多、功能多。 定位。 以家庭式消费为主导方向，通过专业店和特色店吸引顾客，提供一站式购物消费和一站式享受（文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光）的特大型综合购物娱乐中心。 12.1.3 购物中心的业态 大型购物广场 与购物中心的区别。 面积规模：小于10万平方米的叫做购物中心，大于这个数字的且业态复合度高的方可称作大型购物广场。大于20万平方米的，可叫做超级购物中心（super mall）。 业态复合度很高，休闲娱乐功能更为专业、综合、齐全。 大型购物广场全部放入同一幢设计周全且精美的特大型的商业建筑中，且店与店之间要有良好的连通性、互动性与互补性，并通过统一管理发挥整体效应。 大型购物广场充分体现了以人为本的理念，营造和引导新的消费方式，引进一种新的文化理念和生活理念，对优化商贸行业结构、改善购物环境和居民生活质量都有重要意义。 12.1.3 购物中心的业态 超级购物中心 以百货公司、品类专卖店、主题商店、大型超市为主力店，辅之以精品店、专卖店、中华美食广场、中外主题餐厅、咖啡厅、书店、网吧、音像店、科技展览、多功能国际影视城等，兼有娱乐园、大型表演、商务酒店和超大型停车场，甚至还有教堂、音乐厅、体育场、图书馆等文体设施。 12.1.4 购物中心的分类 邻里中心 社区中心