《房地产估价（第二版）》第十一章 旅馆房地产评估.pptVIP

房地产估价 （第二版） 房地产估价（第二版） 第十一章 旅馆房地产评估 学习指导 重点要求掌握旅馆房地产及其市场的概念、特点及价格影响因素，掌握旅馆房地产的评估方法以及租金、收益测算方法，领会本章评估案例的教学内容。 11.1 旅馆房地产概述 11.1.1 旅馆分类 根据旅馆的类型及其所处地点可以将旅馆分为如下种类： 城市旅馆系列：位于大城市的旅馆、酒店、私人旅馆、客房、全套房旅馆、公寓酒店等，其中部分带有会议和研讨会房间。 疗养旅馆系列：位于旅游和疗养区域的旅馆。 假日旅馆系列：位于运动和度假区域的旅馆。 长途公路边的汽车旅馆、轮船旅馆等系列。 根据具体形式，可将旅馆分为宾馆、客栈、提供全天餐饮的旅馆、汽车旅馆、公寓酒店、疗养和体育宾馆、疗养院、度假中心、假日住房、农民旅店和全套房酒店等。 11.1.1 旅馆分类 根据地点，可将旅馆分为城市旅馆、火车站旅馆、飞机场旅馆、高速公路旅馆和海边旅馆。 按照装修标准，可将旅馆分为完全旅馆、客房旅馆、套房旅馆和公寓旅馆等。 按照服务水平，可将旅馆分为一至五星级旅馆，有时也将个别设备极其先进、服务极其完善的旅馆称为超五星级、六星级、七星级旅馆。全球唯一的七星级旅馆是位于阿联酋迪拜的伯瓷酒店，共有56层，321米高，整个工程共耗时5年时间，于1999年12月开业。客房面积从170平方米到780平方米不等，房价从900美元到18 000美元不等。 11.1.2 旅馆定星准则 图 11.1.3 旅馆经营形式 业主自营 租赁经营 合作联营 特许经营 委托管理公司经营 信用卡酒店网络销售联盟 11.2 旅馆房地产的评估方法 11.2.1 市场比较法 通过市场比较法评估旅馆时，需要从交易价格中推导出房间价格，这一过程必须谨慎进行。因为交易价格不仅包含土地和建筑物价值，而且包含企业和家具价值，而后一部分价值是不应当包含在房地产的市场价值中的。旅馆房地产扣除企业和家具价值之后，平均房间价格将减少到原房间价格的60%左右，也就是说企业和家具价值占房地产总价值的40%左右。 因为高星级宾馆规模大、价值高，投资者追求宾馆的个性化设计和建造，因此，很难应用市场法直接评估高星级的宾馆。但位于同一地区的同档次宾馆的每个房间的市场价值还是可以用来比较的。 11.2.2 成本法 应用成本法评估旅馆房地产需要具备每平方米建筑面积的重置成本参数。这个参数与建筑装修度密切相关，从平均装修到高档装修，每平方米建筑成本的差别很大。而该参数的高低并不一定能够代表建筑和装修质量的好坏。对于旅馆房地产而言，最大的建筑成本因素是扩建和房间技术成本。一般旅馆中每个房间（房间加门厅、卫生间、盥洗室）经粗略计算所得的建筑成本为45万元~100万元，而豪华旅馆每个房间的建筑成本可能会超过150万元。因此，根据每个房间的建筑成本来估算平均房间重置成本是不可行的。 旅馆从根本上看是收益性房地产，它的价值主要取决于其收益能力。因此，将成本法作为评估旅馆房地产的主要方法是不妥当的，其成本价值通常被作为间接价值来应用，并作为收益法评估结果的检核。 11.2.3 收益法 租金价值法 经营法 11.3 营业额估算 正处于建设期或者处于规划期的旅馆房地产还没有经营数据，因此必须估算其潜在的经营数据。可以把旅馆行业协会或者咨询公司公布的咨询报告中的旅馆经营比较数据作为估算的出发点，这些咨询报告中包含平均的营业额数据和其他重要的与评估相关的结构性数据。 理论研究和市场分析表明，旅馆行业中最理想的情况是全部营业额的60%来自客房，40%来自餐饮和其他方面。 11.4 应用举例 11.4.1 计划新建旅馆价值评估 【例11—6】评估某市1994年开始建设、1995年下半年营业、总使用年限为60年的一个五星级酒店的价值。 11.4 应用举例 11.4.2 已有旅馆价值评估 【例11—7】某位于海滨度假区的旅馆，使用面积为7 914m2，建筑年代为2000年5月。该旅馆客房全部为标准间，共计255个。标准间住一个人时的价格为640元/晚，当标准间住两个人时的价格为900元/晚。标准间加价修正为1.3，入住率为62%。 该旅馆的客人主要为旅游和休闲人士，占80%；商务人士为10%；团体/会议占10%。相应的优惠比例分别为5%、10%和15%。早餐价格为100元/人，早餐盈利比例为100%，其他盈利占15%。 旅馆租金占盈利的比例情况如下： 客房部占25%； 早餐占12%； 其他占15%。 旅馆餐饮部的使用面积为2 032m2，可供160个人就餐，平均每个就餐位置可以盈利85元，就餐位置使用率为1.5。餐饮租金比例为12%。 为了融资需要欲评估该旅馆在2003年5月30日的市场价值。 房地产估价 （第二版） 房地产估价（第二版）