《房地产法(第三版)》第三章 房地产权属制度.pptVIP

第三章 房地产权属制度 关键术语： 房地产物权 土地权属 土地所有权 土地使用权 建筑物区分所有权 房地产登记 第一节 房地产权属概述 一、房地产权属的概念 房地产权属，即房地产权利归属，是指房地产权利在主体上的归属状态。 房地产权利是指以房地产为标的的民事财产权利。房地产权利与房地产权属的区别： 1、主体方面的区别 2、范围上的区别 3、权利的表现形式不同 第一节 房地产权属概述 二、房地产物权 (一)物权 物权是在法律规定范围内，对特定物的直接管领和支配、享有利益并排除他人干涉的权利。 物权具有以下特征： １、物权权利主体是特定的人，而义务主体则是权利主体以外的不特定的任何人。 ２、物权客体是物，而不包括行为和精神财富。 ３、物权的内容是对物的直接支配和管领。 ４、物权的效力具有排他性、优先性和追及性。 第一节 房地产权属概述 （二）房地产物权的分类和归属 自物权：物质本身是属于权利人所有，即所有权； 他物权：权利人对他人之物所享有的权利。 三、房地产产权 在我国，一般认为产权是指民事权利主体所享有的具有经济利益的权利，包括以所有权为主的物权、债权、继承权和知识产权等，是一定社会的物质资料占用、支配、流通和分配关系的法律表现。 第二节 土地权属制度 第二节 土地权属制度 二、普通法中的土地权属制度 普通法中的地权制度主要由地产权制度、信托制度和特殊财产权制度组成。 信托制度：普通法上的信托(trust)指受托人为受益人的利益，承担对其控制下的财产进行管理和处分义务的一种财产关系。 特殊财产权制度：普通法上的特殊财产权主要指与大陆法用益物权制度中的地役权和地上权相近似的土地财产权。 第二节 土地权属制度 三、土地权属制度的发展 （一）传统土地权利在立体空间上的分离 （二）国家对土地私有权的限制 1、对拥有土地的限制 2、对土地使用的限制 3、对土地交易的限制 4、土地征用 第二节 土地权属制度 四、我国的土地权属制度 (一)土地所有权 土地所有权是指土地所有者对其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。 1、我国土地所有权特征： （1）主体特定；（2）客体差异性；（3）内容的相对性。 第二节 土地权属制度 2、国家土地所有权： 我国《宪法》第9条第1款规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；有法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。”第10条第1款规定：“城市的土地属于国家所有。”第10条第2款规定：农村和城市郊区的土地，依照法律规定部分也属于国家所有。 第二节 土地权属制度 3、集体土地所有权 （1）概念:我国的集体土地所有权是指由农村集体经济组织所享有的土地所有权。 （2）范围：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 集体土地所有权在法律上一种受到严格限制的所有权，它不能作为交易的标的物，其变更只有两种情况：一是国家征用；二是边界调整。 第二节 土地权属制度 (二)土地用益物权 1、概念和性质 土地用益物权指法人或公民依法取得的对国有土地或集体土地依法享有的占有、使用、收益的权利。 我国的土地用益物权依土地所有权的不同可分为国有土地的使用权和集体土地的使用权。 2、国有土地使用权： 包括城市规划区内的国有土地使用权和其他国有土地上的使用权。 国有土地使用权的取得方式：主要是出让和划拨两种 第二节 土地权属制度 3、集体土地使用权 4、地役权 第三节 房屋权属制度 一、我国城镇房屋权属制度的沿革 房屋所有权方面，从主要共有逐渐过度到个人私有占绝大部分。 房屋使用权方面，从改革公房低租金制度入手，将以往的事物分配逐步改变为货币分配，进而向居民和职工出售公有房屋。 目前我国逐步形成了多元化的房屋所有权体系 第三节 房屋权属制度 二、房屋所有权 定义：房屋所有人对房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利 分类： 1、以所有权主体划分，包括： 国有房屋所有权；集体房屋所有权；私人房产所有权；外商投资企业和外产房屋所有权；农村房屋所有权；由其他主体享有的房产所有权 2、按房屋所有权主体的构成不同可分为 单独所有房屋所有权；共同所有房屋所有权；有限产权或住房部分产权 第三节 房屋权属制度 三、关于房屋使用权 当房屋由房屋所有人使用时，房屋使用权作为所有权的四项权能之一存在；但房屋由非所有人使用时，不应将这一权利赋予物权法地位，否则将不利于我国住房商品化改革。 第三节 房屋权属制度 四、房屋所有权与土地使用权的关系 1、我国房屋所有权与土地使用权是一个完整的统一体，具有不可分割性