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* * 第3章 房地产开发市场调研 3.1房地产市场概述 3.2房地产市场调查概述 3.3房地产市场调查的方法 3.4房地产市场细分 第一页，共二十五页。 3.1　房地产市场概述 3.1.1房地产市场的分类 1、房地产市场的内涵 　　房地产交换的场所：房产、地产；有形、无形；生产流通全过程。 2、房地产市场的构成要素 主体（参与者）、客体（房地产商品和服务）、组织形式（交易场所） 3、房地产市场的类型 房产、地产、相关服务（金融、劳务信息、技术） 4、房地产市场的特点 区域、垄断、竞争不充分、滞后、稀缺、投资投机、交易复杂、金融联系密切、政府干预 第二页，共二十五页。 3.1　房地产市场概述 3.1.2房地产市场供需关系 1、房地产市场需求 自用（刚性）与投资（投机），初次与改善，有效与潜在，短期与长期，差异化需求，城市化进程。 2、房地产市场供给 差异化成品，供应渠道，土地市场与房产市场，一级市场与二级市场。 3、房地产市场机制 供求关系与供需平衡、市场经济与市场失灵。 第三页，共二十五页。 3.2房地产市场调查概述 3.2.1房地产市场调查的概念、特点及作用 1、房地产市场调查的概念 　　　房地产市场调查不同于一般耐用消费品的调查，它是以房地产为对象，对相关市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究与预