房地产行业2023年中期分化，分化，再分化.docxVIP

正文目录 一、 经营层面分化：销售回款及补库存的分化或导致房企未来三到五年现金流持续分化，推动市场集中度持续提升 ....................................................................................................................................................................................4 1、 销售回款分化：“消费价格带收窄”、对销售渠道的议价能力变化以及出险房企的品牌受损共同导致销售分化 4 2、 补库存分化：投资拿地上国央企相对积极，部分优质民企逐步重构投资循环，出险房企短期难以重构产能，而城投拿地难以快速形成供应，少数制造业背景民企拿地仅是出于项目层面的赚钱效应难以形成规模房企，补库存分化或造成远期销售进一步分化 7 二、 融资层面分化：有息负债、无息负债和股权融资能力均出现分化，而融资分化将进一步推动包含上下游议价能力在内的经营分化，竞争格局改善或成定局 10 1、 有息负债分化：信用分化或是中长期特征 10 2、 无息负债分化：应付款规模分化，账期虽统一上行但主被动性存在差异 11 3、 股权融资分化：部分房企或实质上失去股权融资能力 12 三、 长期路径分化：现金流结构决定转型基因，卡位时点和资源禀赋影响转型路径和节奏 14 1、 现金流结构体现转型基因，差异化经营能力以及基于这些能力的资管模式雏形或进一步放大基因的影响 14 2、 卡位时点影响转型能力及节奏 16 3、 资源禀赋或进一步使得转型路径发生分化 17 四、 投资建议 19 图表目录 图 1：分市场商品房销售面积同比增速 4 图 2：分线新房销售面积同比增速变化 4 图 3：分企业属性销售金额同比增速变化 5 图 4：分企业属性销售集中度变化 5 图 5：出险房企销售额下滑明显快于未出险房企 5 图 6：以床垫为例：消费价格带逐步往中间靠拢 5 图 7：以贝壳为例，二手房 GTV 占比逐步回升 6 图 8：三四线城市房价面临更大的下行压力 6 图 9：样本城市（40 城）新房成交面积同比 6 图 10：样本城市（40 城）新房成交面积环比 6 图 11：样本城市（40 城）一手房一周滚动成交面积 6 图 12：样本城市（17 城）二手房一周滚动成交面积 6 图 13：全国 300 城推出建面及成交建面 7 图 14：分线土地成交建面同比变化 7 图 15：分企业属性拿地金额增速分化 8 图 16：分企业属性拿地集中度变化 8 图 17：国央企、混合制、民企资产负债规模分化 8 图 18：各能级城市推盘未售去化周期 8 图 19：5 月单月新开工同比维持低位 9 图 20：短期新开工中枢或滞后于土地成交回升 9 图 21：全国商品房新开工面积单季同比及累计同比预测 9 图 22：国内贷款同比增速接近转正 10 图 23：自筹资金同比增速仍位于低位 10 图 24：国央企、混合制及民企有息负债增速分化 11 图 25：出险及未出险房企有息负债增速分化 11 图 26：板块应付票据及账款同比增速下行，规模收缩 11 图 27：板块应付票据及账款（工程欠款）折算账期上行 11 图 28：国央企应付款同比上升，混合制及民企下降 12 图 29：国央企/混合制/民企工程欠款折算账期均上行 12 图 30：房地产行业转型方向示意图 14 图 31：房企 A 现金流模型 15 图 32：房企 B 现金流模型 15 图 33：房企 C 现金流模型 15 图 34：房企 D 现金流模型 15 图 35：房企 E 现金流模型 16 图 36：房企 F 现金流模型 16 图 37：不动产资管示意图 16 图 38：不动产资管模式下的公司价值来源 16 图 39：华润、SKP、恒隆重奢购物中心开业节奏 17 表 1：各能级城市全年销量增速预测 7 表 2：股价小于 1 元房企梳理（截止 6 月 29 日） 12 表 3：*ST 房企梳理（截止 6 月 29 日） 12 表 4：深交所及上交所风险警示规定汇总 13 表 5：部分房企持有型物业情况 18 我们此前 5 月份发布了报告《中长期房地产业将在经济中扮演什么角色？》，从行业增加值这一视角分析了未来行业的转型方向。而这种转型以及转型的成功一定并非跃迁，而是有可观察的路径，我们希望通过跟踪这种路径发现未来房地产业新模式的主要玩家。我们认为，稳健的现金流，差异化的能力等均是前提，本文旨在通过跟踪行业分化这一路径特征，来提前发现这些差异化能力和稳健现金流驾驭能力的新玩家，也可能是老面孔。 一、经营层面分化：