房地产行业产业链基本面及行情复盘行业深度：大变革下的新起点与新机遇.docxVIP

投资案件 结论和投资分析意见 房地产业一直是我国国民经济的支柱产业，且地产链影响范围广泛，地产链 GDP 占比近三成。展望本轮周期，当前政策宽松基调确定，与其他板块相比地产链估值也具 备更强吸引、配置性价比高；同时房地产基本面呈现弱复苏态势，后端竣工好于销售、 销售好于开工，因此开工短期承压仍会限制开工链板块景气度；随着保交付持续推进、 二手成交好于预期，竣工链板块有望底部反转。 最后房地产板块方面，我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需 求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端 政策将更加积极支持，并预计优质房企将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维 持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科 A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、 万物云、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。 原因及逻辑 通过产业链基本面数据，我们发现，地产销售是最前瞻性指标，行业供给侧出清过度、中短期仍会出现销售领先拿地局面；而拿地领先新开工 6-9 月时间；开工领先竣工 2.5 年；此外产业链关联性千丝万缕，可借助产业链指标反向验证房地产数据。 通过对过往三轮周期复盘， 房地产板块收益更多和本身基本面下挫幅度、政策刺激强弱水平相关；开工链板块与开工、拿地指标关联性更高，收益水平取决于新开工 的预期反弹力度，因此库存高位时往往板块表现一般；竣工链板块行情启动与地产板块 具备一致性，二手成交回升也会有正向推动效应，板块前期依赖估值提升、后期享受基 本面改善，因此持续性更好。 展望本轮周期，房地产基本面下挫幅度足够大，但政策仍留有余力，且后续并 非是每个房企均可享受到政策松动的红利；行业市场格局继续优化，剩者为王逻辑持续 演绎，当前周期结构行情更为明显；开工走势仍具压力，短期会限制开工链板块景气度； 此外，随着保交付推进、二手成交好于预期，竣工链板块有望底部反转。 有别于大众的认识 房地产业作为国民经济的支柱产业，对我国国民经济其他产业的带动作用明显。我 们仍然认为房地产行业本身具备较强外溢性，长达 3-4 年的施工周期，涉及到产业链行业众多，包括房地产开发、地产开工链、地产竣工链等类型；本文通过基本面及板块行 情数据，从机械、建材、消费、能源四维度深度剖析地产链各行业指标关联度，同时产 业链关联性又可以相互印证其数据准确性。此外，我们还从行情轮动角度厘清板块股价 驱动因素，更深层次说明房地产对当前国民经济的重要影响。 目录 前言 6 房地产：销售前瞻、拿地滞缓、竣工暂时修复 7 开工：开工滞后拿地 6-9 个月 7 竣工：竣工滞后新开工 2.5 年 8 施工：通过开复工、竣工拟合施工 9 投资：通过施工、拿地拟合投资 10 销售：短期销投分化、长期同步化 13 小结：销售前瞻、拿地滞缓、竣工暂时修复 14 产业链：贯穿施工始终，相互佐证趋势科学性 15 房地产及上下游对我国GDP 占比区间在（21%，30%） 15 工程机械：与地产开工强相关 19 建筑材料：贯穿施工周期各环节 20 家居消费：与地产竣工强相关 25 燃料能源：与地产开工相关 28 小结：贯穿施工始终，相互佐证趋势科学性 29 周期复盘：地产预期政策，开工预期反弹，竣工预期交付确定性 30 周期复盘：政策强弱及库存高低，决定复苏弹性 30 规律小结：产业链股价驱动因素各异 40 当前周期：行业供需均需修复、格局优化逻辑更强 40 投资脉络：地产链估值低位，格局优化下α 优势明显 42 各产业链探讨：地产链估值处于底部位置 42 地产链探讨：地产分化加大，开工链承压，竣工暂时修复 44 投资分析意见：大变革下的新起点与新机遇，维持“看好” 评级 44 风险提示：调控政策收紧，房企销售回款下行，融资现金流下行，受限资金占比提升 45 图表目录 图 1：房地产及产业链各指标相关性 6 图 2：房屋新开工滞后于百城土地成交 2 个季度（2QMA） 7 图 3：房屋新开工滞后于百城土地成交 2 个季度（4QMA） 8 图 4：开工同比领先于竣工同比 10 个季度 8 图 5：施工面积预测的逻辑框架 9 图 6：新开工单月同比和施工面积单月同比关系 10 图 7：新开工累计同比和施工面积累计同比关系 10 图 8：土地购置费与百城土地成交总价（调整后并延后 15 个月）强相关 12 图 9：地产投资与施工面积、百城宅地成交总价同比关系 12 图 10：地产投资与施工、百城宅地成交价同比拟合关系 13 图 11：商品