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ACCOUNTING LEARNING 关于房地产企业会计核算与 税务处理的差异探析 林馨怡 中国武夷实业股份有限公司 摘要：房地产财务涉及销售、成本和融资等多方面，对应的会计核算与税务处理之间的差异性需要深入研究。本文针对房地产 企业会计核算和税务处理的差异进行了分析，并提出了两者协调发展的策略。 关键词：房地产；会计核算；税务处理；差异性；协调 引言 二、房地产企业会计核算与税务处理的差异 当前，严峻的宏观经济形势和有关税收法律规定不断颁布， （一）房地产企业增值税的会计核算与税务处理差异 给房地产行业发展带来严重冲击。做好会计核算和税务处理，是 目前，中国房地产公司在销售商品房时大多采取的是预售房 促进房地产业务发展的基础。房地产开发项目需要历经一个长周 款等方式。而按照《企业会计准则第 14 号—收入》，房地产公 期的过程，每个环节都会涉及税务处理问题，且两者之间存在差 司为实现收入确认，必须先将不动产所存在的风险与报酬转移给 异性，所以对财务人员专业水平和职业素养要求很高。企业应高 买方，同时不再拥有继续管理权利，才能够确定收入。而税收处 度重视会计核算与税务处理的差异性，并确保两者的协调发展， 理方式则大不相同，当收取认购定金或者签约房款后，必须按照 才有利于企业的可持续发展。 有关房地产的税法规定，预收款项按照 3% 税率预缴增值税。而 在开出增值税发票后，不动产销售额必须扣除建筑面积对应土地 一、房地产企业会计核算与税务处理的理论基础 价款后的余额作为缴纳增值税计算的销售额，并按照 9% 税率缴 纳增值税。 房地产开发可分为项目拿地、施工、房地产销售和最后的清 案例分析一：某市房地产开发企业 2020 年 3 月开发 A 项 算分配利润四个阶段。各阶段对应的房地产企业的会计核算包括 目，2020 年 6 月 A 项目处于预售阶段，6 月取得定金收入 218 筹措资金、核算项目成本、核算项目三项费用以及最终对整体项 万元，房款收入 1090 万元，7 月开具正式增值税发票 1308 万 目的工程结算并进行利润分配等。会计核算是财务报表数据的基 元，2021 年 12 月交房。假设甲项目按月申报，当月进项税额 20 础，财务报表能够反映房地产企业在经营期间的所有信息，使管 万元，土地出让金抵减销项税额 30 万元。2020 年 6 月甲项目的 理者可以对企业经营状况进行准确评价和作出经营决策。房地产 预征增值税税率为 3%，住宅用地土地增值税预征率为 2%，企 税务处理包含拍地阶段的契税等缴纳，销售阶段的增值税及附 业所得税预计毛利率为 10%，甲项目适用一般计税办法（增值 加、印花税、预缴土地增值税和年度所得税汇算清缴等，清算阶 税税率 9%），相关会计核算和税务处理如下（以万元为单位）： 段包含最重要、难度最大的土地增值税清算。税务处理要在税收 6 月收到定金 218 万元时，分录贷记预收账款 218 万元，收 法准则的规定下，规范计税、纳税、缴税和清算各个环节，并在 到房款 1090 万元时，分录贷记合同负债 1090 万元。2021 年 12 满足税收法律规定下，进行一系列的税务筹划和税务分析，有效 月交房时结转主营业务收入，分录贷记主营业务收入和应交税 的税务处理能够为企业争取最大的利润 [1] 。 金 - 应交增值税（销项税额）。而税务处理在收到定金和房款时