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浅谈房地产开发项目成本的控制和跟踪管理 近年来，房地产开发企业的成本管理通常采用工业公司的成本管理方法。其中大部分是在整个预算中确定目标成本，进行成本控制，发现差距，分析原因，提出建议和改进措施，为未来的成本管理提供参考。虽然这些方法对降低成本费用、提高企业经济效益发挥过一定的作用，但是，房地产开发过程中产生的问题错综复杂，如果不对全过程进行有效的监督控制和跟踪管理，这些“动态”的信息一旦变成“静态”的信息，其中不合理的部分就无法克服，损失难以挽回。笔者多年来从事房地产项目成本管理，深深体会到在目前房地产市场竞争激烈的条件下，为适应成本、价格在项目开发过程中的变化，一定要实施房地产开发项目全过程成本的控制和跟踪管理，而且要自觉地、全面地在工程项目整个周期内监控其建造成本和营运成本，尽可能地降低房地产开发项目的总成本，才能更好地提高企业的经济效益。 1 房地产开发项目成本构成 研究房地产企业的成本费用管理，必须清楚开发项目的成本费用构成。房地产开发企业开发产品一般要经历征地拆迁、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售五个阶段，一般均采取招标的办法，将设计、施工任务发包给设计、施工单位承担。这些特点决定了开发产品成本和费用包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金、预备费十部分内容。全过程成本控制结构体系如图1所示。 为了在房地产开发过程中的几个重要阶段合理确定与有效控制成本，下面以南宁市某房地产开发项目为例，分析房地产项目成本构成以及全过程成本管理在房地产开发经营中所起的重要作用。 案例：A项目为出售型房地产项目，全部是商品住宅，位于城市的新区内，周边市政设施配套完善，已获有关规划部门批准，建设用地150亩，容积率1.5，拟建总建筑面积150000m2，包括多层商品住宅145000m2和公共配套建筑5000m2（其中：幼儿园3500m2，物业管理用房300m2，文化活动中心1200m2），绿化率35%。A项目投资构成及分析见表1。 A项目的投资构成可综合成六种成本费用： (1)土地成本：占总投资的32.09%; (2)前期费用：占总投资的7.61%; (3)建造成本：占总投资的39.43%，由建筑安装工程费、公共配套设施费和基础设施费组成； (4)期间费用：占总投资的11.32%，由管理费用、销售费用和财务费用组成； (5)销售税金：占总投资的6.83%; 房地产开发建设的土地成本和建造成本所占比例超过70%，是房地产开发全过程中影响成本的关键因素，应作为重点控制对象。土地取得前要对土地价格进行测算分析，建造各专业的设计方案优化程度是建造成本构成的决定因素，要进行设计方案的经济性比较；期间费用和预备费用所占比例为14%左右，且属于变动成本，在实施全过程中应主动控制和提高管理水平，把变动成本尽可能降到最小；前期费用和销售税金所占比例为14%左右，该成本相对比较固定，在实施全过程中主要是进行跟踪管理。 2 房地产开发项目成本控制原则 2.1 职工及其家属控制的费用 全面控制是指全员和全过程相统一的控制。具体而言，成本费用控制应充分调动全体职工控制成本费用的积极性，因为每一职工都与管理过程中发生的特定耗费有关。成本费用控制还应贯穿成本费用形成的全过程，而不仅仅是对部分费用支出的控制。 2.2 对“支持”的要求，政府不回应 高管需要重视和支持成本控制工作。各级管理人员对于成本控制的要求是否认真处理，往往视管理当局是否全力支持而定。高管需要有实现成本目标的决心和信心，管理当局必须认定成本控制的目标是必须也是可以实现的，成本控制的成败在于自身的努力。 2.3 制而控制，提供服务 成本费用控制应与提供优质的管理服务相结合，不能为控制而控制，即不能为降低耗费而不提供或少提供服务。换言之，成本费用控制应以相同服务水平下成本费用最小化、或相同成本费用水平下服务数量和服务质量最大化为目标。 2.4 成本—经济原则 经济原则在很大程度上决定了房地产公司只须在重要领域中选择关健因素加以控制，而不是对所有成本项目和所有运作环节都进行同样周密的控制。经济原则要求贯彻重要性原则，应集中资源于重要事项，而成本细微、数目很小的费用和无关大局的事项可以从略。 2.5 采用有效的成本目标控制 因地制宜的控制原则要求适合不同部门的要求。房地产公司内部的开发部、设计部、工程部、销售部以及物业公司的成本形成过程是不同的，因此建立控制标准和实行控制方法也应有所区别。例如，工程部的成本形成过程主要是单项工程发包以及物料和其他服务的采购，因此可以用加强细分的成本目标控制，同时辅以有效的招投标手段；设计部的成本主要是各类设计咨询费用，而这类费用一般随项目的设计策划有很大的弹性，而且各类设计公司的服务费差