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济南市住宅性能认定工作的探索与实践 一、 特性调研,提出建议报告 为了促进济南住宅产业化的科学有序发展，济南住宅产业化促进会多次会见济南发改委、建设部、市委政策研究局、市委研究研究局等部门。在此基础上，他们撰写了一系列精确的建议报告。其中，《济南建设山东省住宅产业化中心城市报告》得到了省长和市长的高度重视，并进行了一次特别会议，以研究和发展住宅产业的具体对策。为此市建委专门成立了住宅产业化领导小组, 制定详细工作措施。 二、 《关于贯彻落实住宅性能认定办法》 性能认定作为住宅产业化工作的重要部分, 是提高住宅综合品质的必要措施。今年, 在市住宅中心的积极协调下, 性能认定工作得到了省市有关部门的高度重视。先是山东省出台的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》中, 明确规定将住宅产业化技术作为综合验收备案一项内容。2009年9月济南市建委印发了《关于贯彻落实济南市住宅性能认定实施方案的通知》 (济建开字3号) , 在文件中明确规定房地产开发规模大于5万平米以上的小区必须经过商品住宅性能认定, 否则不予发放商品房预售许可证, 不予办理验收备案手续。这两个文件的出台为济南市开展性能认定工作提供了强有力政策保障。 三、 独立开发住宅，创建新的住宅产业化平台 (一) csi住宅技术发展历程 SI住宅作为国外先进、成熟的建筑体系, 因其具有低能耗、高品质、长寿命、适应使用者生活变化等特点, 体现资源循环型绿色建筑理念, 近年来受到国内专家、企业的高度重视, 纷纷进行试验研究。 济南市住宅中心于2006年着手研究SI住宅体系, 并命名为CSI住宅。随后联合山东省建筑科学院、山东建筑大学、济南同圆设计研究院、济南万泰装饰公司、苏州科逸卫浴等科研院所、学校、企业组成庞大的专家组, 进行全面深入的研究。经过三年多的努力, CSI住宅研究取得可喜成果。2008年CSI住宅研发和试点被住建部住宅产业化促进中心列入应用技术研究课题;2009年《CSI住宅体系的研究》列入住建部科技司重点课题研究计划;《CSI住宅关键技术研究》列入济南市科技局重点扶持课题计划。市住宅中心已拥有了CSI住宅知识产权, 申请系列专利20余项, 编制完成《CSI住宅技术导则》。今年年底CSI住宅技术也将应用于鲁能领秀城的试点工程。 (二) 解决建筑接口难题 将住宅分解为部品, 由性质相近的企业参与生产, 是住宅产业化的具体方法之一。建筑与部品、部品与部品之间, 如果不遵循合理的标准设计, 它们就无法顺利组装, 大规模流通。如何做好住宅部品与建筑体系的对接, 是实现工业化部品标准化、规模化生产的关键。 冰箱、彩电之所以成为家用电器, 在室内任意摆放就是因为它们功能集成化, 对建筑的要求表现为电、有线网络的接口问题。同样道理, 只要将厨房、卫生间的洗洁、照明、排水、排气、收藏等各项功能高度集成, 解决它们对建筑的电、给水、排水等系统接口的要求, 将现场施工内容简化为各类接头的安装, 这样厨房卫生间就可以变成像冰箱、彩电一样的家用电器, 在室内任意摆放, 这样住宅部品的产业化变得更加可行。 现有建筑没有为工业化部品提供各类接口。工业化部品的接口形式、接口尺寸、精度等与现有建筑的水、电、通风。采暖等接口标准不配套、不统一, 各类管道位置也比较固定, 不宜更改。CSI住宅双层地板为工业化部品提供了接口, 为实现住宅产业化提供了平台。CSI住宅层高比传统住宅增加200～300mm作为架空地板层, 作为设备管道层, 在户内解决了管道接口问题, 实现了同层排水, 使固定不变的厨房、卫生间像家用电器一样, 在室内任意摆放。厨房、卫生间位置的可变性, 为内隔墙分割室内空间, 户型灵活可变提供了条件, 从而将催生一个新型的工业体系——住宅工业。 四、 为住宅工业推广提出了一些建议 (一) 健全政策体系,完善推进机制 自《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》 (国办发72号文) 出台10年来, 我国住宅产业化现代化虽取得一定成效, 但由于行业管理体制和政策体系还未完善, 政府宏观调控缺位现象仍然存在, 没有形成完整的住宅产业推进机制。 建议住建部积极协调政府健全相关管理制度和出台扶持住宅产业的配套政策, 提高企业参与推进住宅产业现代化的积极性, 真正形成政府引导、企业参与、市场运作的良好机制。 建议应以性能认定工作为切入点, 将性能认定收费纳入经营服务性收费目录, 明确收费价格, 以利住宅性能认定工作的规范推进。 (二) 发挥我国住宅技术的作用,推动“一网三体”的住宅产业发展 目前我国住宅产业技术, 与国外发达国家相比还有较大差距。主要表现在:一是住宅建设还处在粗放型生产阶段;二是, 住宅产业技术缺乏有效的集成和整合, 尚未形成完整系列的建筑体系;三是住宅部品的工业化程度低, 没