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社区管理与物业管理的整合研究 一、 城市社会微观层面的管理 现在，中国正处于从经济体制改革到政治体制改革、从传统社会向现代社会的过渡阶段。社会结构发生了深刻的变化。过去，纵向和链式社会结构逐渐发展为纵向网络结构。在这种网络型社会结构形成过程中,原先政府行政一体化的领域之外,逐渐发育和发展了新的市场经济领域以及更为广泛复杂的社会生活领域。可以说,目前我国社会成员的自主性明显加强,社会结构、社会功能、人们的生活方式和社会需求、社会组织间的相互关系都日趋多元化。 在此背景下,城市的社会生活和管理体制都发生了深刻变化。与城市居民生活密切相关社会微观层面的管理主要有两个方面:一方面伴随传统的单位办社会的功能日渐淡化,城市居民正在从“单位人”转化为“社会人”,为了体现一定地域内城市居民的自治和自管,体现“大社会、小政府”的现代社会运作的基本特征,国家在城市掀起以一定居住地域范围为基本单位的社区建设运动。随着城市社区建设与管理的推广,社区委员会1作为社区建设的基本组织,其功能得到了强化和激活。另一方面是传统的住房制度下租住公房的城市居民,也逐步成为拥有住宅所有权的业主,由于业主的分散性和住宅产权的多元化(住宅的个人所有、共有、公有)而引起的对物业进行专业化、社会化服务的需求,同时又适应了政府对整个社会资产(特别是固定资产)既达到良性运作又不增加政府财政负担的社会化、专业化服务的要求,市场上出现适应多方面需求的物业管理2行业。随着新型物业管理行业的逐渐形成及完善,业主委员会和物业管理公司正日益成为城市社区的基本组织之一。对此,近年来国内不少学者对城市社会微观层面的管理进行的研究,主要可以分为两类,一类主要从政治学和社会学角度对城市社区的组织体系、管理模式等问题进行研究3;另一类主要从经济学和管理学角度对物业管理领域存在的问题进行探讨4。但在实际城市生活中,社区管理与物业管理是在时间上、空间上同时运行,又在参与主体、运行体系、运行目的上各不相同的两种管理。因此,要想构建和谐社区,达到和谐社会的根本目标,就必须对这两种管理方式进行全面、综合的研究与探讨。基于此,本文在评价目前我国社区管理与物业管理的组织结构和与主体现状的基础上,分析目前各主体所面临的困境,提出从变革组织结构入手,重塑各主体的功能与角色,有效整合两种管理。 二、 组织与权力的配置变化 在“政社合一”的单位制管理模式下,政府是国家利益的唯一代表和社区管理的唯一主体,将政治和社会生活领域的管理权集于一身,绝大部分权力资源集于政府一级,权力配置表现出明显的单向性,而社区获得的只是极其微弱的“权力剩余”。街道办事处和社区自治组织只充当政府“腿”的角色,自身不具备独立性和创造性。特别是作为街区内最大的群众自治组织——居民委员会只是被动地接受政府的命令和完成所摊派的任务,而无实质的自主权。20世纪90年代以后,随着我国城市社区由单位制向社区制过渡,以“权力中心下移,权力明确下放”为方向的城市社区管理体制创新逐步展开,城市基层社区组织与权力配置发生迅速的变化。街道办事处和以社区居委会为代表的社区自治组织也开始从“权力虚体”向“权力实体”转变。可以说,当前我国社区管理的组织结构是在以往街道办事处的基础上结合各地实际情况创建的,目前社区管理的代表模式主要有江汉模式、沈阳模式等。尽管各种模式在社区管理自治权的划分上有所不同,但从组织管理结构上来讲,有着许多共性的特征,主要表现在:社区委员会的前身几乎都是原街道办事处和居民委员会,依据的规范是《中华人民共和国城市居民委员会组织法》,基本性质为基层群众性自治组织,由民政部门进行统一管理,并划拨一定数额的经费用以支持组织的运行。因此,从某种意义上来讲,社区委员会成立的主要目的是政府管理城市的需要。 现代城市物业管理是以城市居民拥有房屋所有权与现代建筑物区分所有权的存在为前提,主要代表所在小区的全体业主在物业管理区域内对小区的物业实施自治管理。参与现代城市物业管理的主体主要有代表全体业主的业主委员会和物业管理公司。相比之下,作为住宅小区内自治组织的业主委员会,是伴随现代城市物业管理体制的产生而产生,其成立的时间与社区委员会成立时间大致相同,但与原街道办事处和居民委员会的成立相比则晚得多5。其具体职责主要包括组织业主大会的召开、代表业主选聘物业管理公司、签订物业管理合同等。物业管理公司则是市场经济中的一个独立经济单位。因此,物业管理在组织管理结构上与社区管理相比,其特征主要有:依据的规范是《物业管理条例》,业主委员会的基本形式为基层群众性组织,由建设部门进行统一管理,通过市场交换提供物业服务并收取物业管理费。因此,成立的主要目的是业主维护和管理所拥有物业的需要。 综上所述,两者组织结构特征如表1所示: 三、 突的背后原因 在现行的制度框架下,社区管理与物业管理