建筑材料行业公司首次覆盖：城中村专题，聚焦超大特大城市，有效补充建筑设计与地产链需求.docxVIP

东吴证券研究所 东吴证券研究所 内容目录 城中村改造：完善住房多层次供应体系的重要举措 4 城镇家庭户以自购和自建为主，城中村改造有助于推动保障房建设 4 城中村改造、棚改、老旧小区改造概念辨析：城中村改造周期较长，改造方式温和， 更强调综合整治 6 本轮特点：聚焦超大特大城市，改造周期拉长，社会资本成为重要主体 8 改造范围：聚焦超大特大城市中心区域，自然资源部公布的试点范围进一步扩容 9 改造周期：要求以稳为主，成熟一个推进一个，项目整体周期较长 10 拆建比例：现行要求较严格，有望适度调整 10 资金来源：社会资本为重要主体，地方专项债和政策性银行贷款支持补充资金缺口 11 规模测算：超大特大城市城中村改造将带来每年数千亿投资额 13 多个超大特大城市对城市更新已有规划 13 测算超大特大城市城中村改造将带来每年数千亿投资额 15 增加自然资源部试点中的非超大特大城市后，每年城中村拉动投资近万亿 18 投资建议 19 风险提示 20 2 / 20 东吴证券研究所 东吴证券研究所 图表目录 图 1： 我国城镇化率情况 4 图 2： 城镇家庭户住房仍以自购和自建为主（2020 年） 4 图 3： 棚改、老旧小区改造、城中村改造相关政策变迁 7 图 4： 超大、特大城市常住城区人口情况 9 图 5： 自然资源部低效用地再开发试点城市 10 图 6： 城市更新基金运作模式和流程图 12 图 7： 我国 PSL 发行及余额情况 13 表 1： 2021 年以来中央层面出台的“城中村改造”的政策 5 表 2： 城中村改造、老旧小区改造、棚改概念辨析 7 表 3： 超大特大城市对于城中村改造相关规划及要求 14 表 4： 2020 年各超大特大城市城中村人口及建筑面积测算 16 表 5： 超大特大城市城中村改造带来的每年新建商品房建面占全国销售面积比例敏感性分析. 17 表 6： 拆旧比为 20%、拆建比为 2 的情况下，超大特大城市城中村改造拉动的总投资测算 17 表 7： 拆旧比为 50%、拆建比为 2 的情况下，超大特大城市城中村改造拉动的总投资测算 18 表 8： 2020 年重点城市城中村人口及建筑面积测算 18 表 9： 重点城市城中村改造带来的每年新建商品房建面占全国销售面积比例敏感性分析 19 表 10： 拆旧比为 20%、拆建比为 2 的情况下，重点城市城中村改造拉动的总投资测算 19 表 11： 拆旧比为 50%、拆建比为 2 的情况下，重点城市城中村改造拉动的总投资测算 19 3 / 20 城中村改造：完善住房多层次供应体系的重要举措 城镇家庭户以自购和自建为主，城中村改造有助于推动保障房建设 我国经济发展和城镇化在过去的 40 余年中取得了瞩目的成就，城市开发速度明显下降，城市建设的焦点从增量发展向存量优化转变。根据国家统计局数据，我国城镇化率已由 1982 年的 20.91%提升至 2020 年的 63.89%，截至 2022 年底我国城镇人口/总人口数达到 65.22%；城市建设存量优化背景下，如何打造多层次的住房供给体系，实现城镇居民住有所居的目标，是我国住房市场供给需要解决的关键，1998 年房改至今 20 余年，我国初步形成了商品房以市场化供应为主，经适房、公租房、棚改安置房等保障性 住房以政府支持为主的住房供应体系，但根据七普数据，我国城市/建制镇家庭户中，租赁廉租房或公租房的比例分别为 3.7%/2.9%，购买经济适用房或两限房的比例分别为4.1%/3.2%，城镇家庭户住房结构中仍以自购和自建住房为主，保障性住房与公租房等供应不足。 图1：我国城镇化率情况 图2：城镇家庭户住房仍以自购和自建为主（2020 年） 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 我国城镇化率  49.7%36.2%26.4% 49.7% 36.2% 26.4% 18.3% 20.9% 13.3% 45% 城市 建制镇40% 城市 建制镇 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% /租 租 购 购 / 公 赁 赁 买 买 租 廉 新 二 房 租 建 手  购 购 自 其 住买 买 建 他 住 房原 经 住 房 公 适 房 1953 1964 1982 1990 2000 2010 2020 房 住 房 有 房 房 东吴证券研究所 东吴证券研究所 数据来源：国家统计局， 数据来源：国家统计局， 城市更新是指是指对中心城区建成区内城市空间形态和功能进行整治、改善、优化， 从而实现房屋使用、市政设施、公建配套等全面完善，产业结构、环境品质、文化传承等全面提升的建设活动。我国城市更新自 20 世纪 90 年代开始萌芽，部分特大城