城中村改造提速，建筑产业链受益几何？.docxVIP

内容目录 概念梳理：首次提级单列，战略意义凸显 4 城中村改造提及单列，政策持续加码 4 城中村改造、棚改、老旧小区改造差异探析 6 项目模式：谁来主导？资金从哪来？ 7 主导方：以政府主导、开发商主导、村企合作三种模式为主 7 土地开发模式：主要包括做地收储、一二级联动两大模式 11 资金来源：政府、金融机构、社会资本多元筹资 13 安置方式：以实物、货币安置为主 14 规模测算：有望拉动近 10 万亿建安投资 16 测算范围：19 个超大特大城市，后续可能扩容至 32 个 16 投资规模：存量城中村建面 6-11 亿平，预计拉动建安投资 9.6 万亿 17 测算方式一：按自建房占比测算存量城中村建面约 6 亿平 17 测算方式二：按城中村密度测算存量城中村建面约 11 亿平 18 建安投资规模：按假设中值测算预计约 9.6 万亿 19 重点城市改造规模梳理 20 政策预期：强化政府主导，资金支持有望进一步加码 23 资金支持：专项债、专项借款等中央支持政策有望出台 23 模式优化：强化政府主导，实行“净地出让” 24 开发模式：与保障房建设紧密结合，多业态并举 25 投资建议与重点标的梳理 26 华阳国际：深圳房建设计龙头，深耕城市更新领域 16 年 27 华建集团：上海国资房建设计龙头，有望受益上海城市更新推进 29 蕾奥规划：城市规划设计龙头，深度参与深圳城市更新 30 上海建工：上海区域施工龙头，大力开拓城市更新新兴板块 31 风险提示 32 图表目录 图表 1：城中村特征 4 图表 2：2023 年之前城中村改造相关会议及文件 4 图表 3：2023 年以来城中村改造政策密集出台 5 图表 4：城中村改造、棚户区改造和老旧小区改造对比 6 图表 5：杭州市城中村改造“做地＋收储”模式 7 图表 6：上海市普陀区红旗村改造流程 8 图表 7：深圳宝安沙井大街片区（金蚝小镇）改造项目 9 图表 8：广州市旧村改造村企合作政策演变 9 图表 9：茂名市旧塘村改造项目村企合作流程 10 图表 10：做地收储模式 11 图表 11：土地一二级联动模式 12 图表 12：土地一二级联动方式 13 图表 13：城中村改造资金来源 13 图表 14：城中村改造不同阶段的资金来源 14 图表 15：房屋征收安置方式 14 图表 16：各地集体用地征收补偿方式梳理 15 图表 17：基于《2021 年城市建设统计年鉴》的超大及特大城市范围 16 图表 18：2021 年I 型大城市人口数量（单位：万人） 17 图表 19：基于自建房占比测算的 19 个超大特大城市存量城中村面积 18 图表 20：基于城中村密度测算的 19 个超大特大城市存量城中村面积 19 图表 21：城中村建安投资规模敏感性测算 20 图表 22：上海累计认定城中村改造项目 21 图表 23：部分城市城中村改造规划 22 图表 24：国开行棚改贷款余额及占比 23 图表 25：2014-2018 年棚改实际执行及建设计划套数 23 图表 26：PSL 当月资金新增量（单位：亿元） 23 图表 27：2023 年 3 月广州“做地 10 条” 24 图表 28：广州市两种做地模式 25 图表 29：各公司城中村相关业务梳理 26 图表 30：重点标的估值表 27 图表 31：华阳国际城中村改造项目沿深南大道与滨河大道分布 28 图表 32：深圳城中村改造对公司业务增量敏感性测算 28 图表 33：公司装配式全产业链布局 29 图表 34：公司“十全十美”保障房产品发展历程 29 图表 35：华建集团设计业务底蕴深厚 30 图表 36：蕾奥规划业务板块 31 图表 37：公司“五大事业群＋六大新兴业务”布局 32 概念梳理：首次提级单列，战略意义凸显 城中村改造提及单列，政策持续加码 “城中村改造”概念由来已久，属城市更新重要一环。从规划学角度来看，“城中村”是指城市建成区或发展用地范围内处于城乡转型中的农民社区，内涵是“市民城市社会中的农民村”，城乡二元体制是城中村产生的制度基础。城中村通常游离于现代城市管理之 外，居住环境较恶劣，且土地使用权性质多为集体土地，居民户籍为农村户口。城中村改造概念由来已久，2011 年十二五规划纲要中即提出“推进‘城中村’和城乡结合部改造”，后续伴随我国城镇化进程加速发展，2015 年“十三五”及 2021 年“十四五”规划中分别提出“加快推进集中成片棚户区和城中村改造”和“因地制宜改造一批城中村”，城中村相关政策表述逐步细化。 图表 1：城中村特征 特征 具体内容 城中村建筑密度较高，通常利用露天空间进行拓展建设，形成“握手楼”、“