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房地产行业成本核算存在的问题及对策探讨

当前，随着国家对房地产行业宏观调控力度的持续加大，整个房地产行业由以往高速发展的高利润时代向微利时代转变，使得房地产行业的运营发展面临着重重阻碍。在此过程中，房地产开发企业逐渐意识到转变管理模式的重要性。在实践中，有针对性地加强对成本核算与成本控制的关注程度，不仅有效降低了企业的运营成本，还可以不断提高内部资金利用效率，进一步推动企业的可持续发展。由此可见，如何精准把握成本核算过程中的细节问题和管理疏漏，提高成本核算的落实效果，已成为当今房地产行业深入思考和急需解决的一项研究课题。

一、房地产行业成本核算概述

（一）房地产行业成本核算的要求

由于房地产行业成本核算所涉及的产品类型较为特殊，且具有难度大、项目多等特点，若要保证成本核算工作的有序开展，必须精准评估工程开发及建造过程中所承担的各项费用，按照开发产品的销售、成本的分类归集、成本差异、定价差异等因素，明确成本核算的对象，正确划分在建开发商品及已完工商品之间的开发成本，并根据相关部门的规定，分别核算可出售面积及不可出售面积方面所负担的实际成本，以此来保证成本核算与实际支出的一致性与匹配度。

（二）成本核算对房地产行业发展的重要性

在房地产行业中，成本核算重要性主要体现在以下三个方面：

第一，通过落实成本核算工作，不仅可以客观、真实地反映房地产企业在一系列项目开发过程中的资金流动状态，帮助管理层及相关管理人员灵活调整运营决策方案，还可以不断提升房地产企业的盈利能力和成本管理水平，增强企业的综合实力与行业竞争优势。

第二，通过在房地产投资项目实施成本核算工作，一方面可以为企业管理层提供准确、可靠的量化经济指标，精准定位市场竞争环境的发展需求，合理控制企业的运营成本，增加企业的经济效益及社会效益；另一方面可以强化市场调研分析及定位的精准性，在合理核算企业经营利润的同时，明确企业不同时期的侧重点，更好地为企业战略发展规划提供可靠的数据支撑。

第三，在项目开发过程中落实成本核算，可以通过比较实际成本消耗与预算成本之间的差异，帮助管理者及时掌握项目开发环节中的资金使用情况与利用率，及时识别资源利用不合理之处及产生原因，并以此为基础制定有针对性的解决对策，达到提升企业资源配置效率及资金使用效率的目的。同时，还可以根据房地产行业的组织架构体系及发展特征，协助企业监督、审查自身对项目开发的成本管控能力，有效提升内部人员业务能力与专业素养，增强其责任意识及风险防范意识，不断完善企业的成本管理体系，促使房地产行业实现降本增效的效果。

二、房地产行业在成本核算过程中存在的问题

（一）成本核算意识较为薄弱

在愈演愈烈的市场竞争环境下，大多数房地产企业为保证自身的行业竞争优势，往往将工作重心放在加强拓展投资范围、项目开发、经济效益提升等方面，缺乏对成本管理的重视。在具体的管理过程中，重点强调项目开发的整体进度和资金回收情况，没有意识到成本核算对项目开发的重要性，加上财务部门和其他部门的沟通力度不足，很容易造成项目建设环节中信息沟通不顺畅、技术交底工作落实不到位等情况，不利于建筑工程项目的顺利实施。与此同时，很多房地产企业管理层因未接受系统化的财务教育或现代化管理培训，一味地认为成本预算属于财务部门的管理范围，即使一些房地产企业对成本核算有所重视，但在实际的操作过程中仍存在业务数据或财务信息采集不全面、挖掘不够深入等问题，致使成本核算的最终结果缺乏精准性、可靠性及完整性，甚至会对企业建设发展造成一定的负面影响。

（二）成本核算管理体系不完善

受管理层对成本核算不重视以及传统粗放型管理模式的影响，很多房地产企业并没有设立专门的成本核算部门或成本核算小组，而是将成本核算工作交由财务部门负责。在这一环节中，因成本管理工作常集中于事后控制，无法及时识别、纠正项目开发环节中的不合理之处，这就在一定程度上影响了成本核算的公正性、独立性及权威性。与此同时，大多数房地产企业虽已建立了完善的财务管理制度，但因缺乏对成本管理的重视，使得相应的成本核算管理体系并不完善，没有设置统一的核算流程及核算标准，而是由相关从业人员根据以往经验或主观意识对各部门数据进行采集、整理、汇总、分类和核算，整体的随意性及随机性较强，难以保证成本核算的专业性，无法为管理层的运营管理工作提供准确、可靠的参考数据。

（三）成本核算对象划分不明确

不同于其他行业，房地产行业所生产的产品比较特殊。例如，从产品的实际功能角度进行划分，基本以公共建筑、配套厂房、商住房、办公楼和住宅为主，在此基础上，按照其功能可以细化为刚需房、学区房和改善型住房。

与此同时，不同工程项目容易受到当地政策、市场环境、项目竣工时间、功能性质、项目开发期数、产品形态等因素的影响，加上部分企业管理层的成本核算意识较为薄弱，尚未结合自身实际情况