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房地产开发企业土地增值税税收筹划分析

在房地产开发企业纳税工作中，土地增值税占据其中较大的比重，也是房地产开发公司缴纳经济数目较高的税种之一。近年来，随着我国经济水平的不断进步，人们愈发关注房地产开发行业，因此房地产开发企业必须严格地遵守纳税规定，合理上缴土地增值税，带动企业不断向前发展。

一、土地增值税主要含义与意义

（一）土地增值税含义

通过分析土地增值税可以得出，它的主要收税机关就是国家，所收税收的主体就是个人以及所有企业单位，税款计算一般是通过相关售卖或土地所有权的转让、地面建筑物的变化以及相关附着物而得到的费用，扣除制度允许在得到金额后进行的增值税收入费用。需要高度注意的是，以上所说的收入费用不仅仅包括正常花费使用的现金以及银行存储的存款等以货币形式为主的经济收入，还包括实际交易产生的经济收入。在具体的征收过程中，大部分交易行为一般不包括土地增值税部分内，例如通过继承以及转增等形式不能以常规方式进行的房地产转让无须上交土地增值税费用。

近年来，随着我国税收政策逐渐改变原有的制度，变成营转增，房地产开发企业不再需要上交营业税费用，企业经营所得税、土地增值税以及房产税费用是现如今房地产开发企业需要及时上交的税收种类。在计算土地增值税费用的过程中，主要是以增值税费用当作计算费用的依据，通过与对应的比率相乘，并减去相对应的允许金额数目后，得出最终的土地增值税应缴纳的费用。

随着我国经济水平的逐渐提高，市场竞争就变得更加激烈，房地产开发企业逐渐面临着更大的发展问题与良好的发展前景。其中，价格上涨、上涨速度较快逐渐成为房地产开发企业主要面临的关键问题。为了进一步扩大市场，我国结合以上问题，逐渐出台了较多针对性的政策，并清晰地规定了土地增值税税收筹划的相关目的与作用，重点解释了我国房地产价格上涨幅度较快的原因，可以得知主要包括以下两个原因。

其一，主要是房地产开发企业具有较高的税收费用，因此房地产相关经营者迫不得已逐渐提高市场价格。其二，市场中涌入了大量的炒房者，严重地破坏了房地产经营行业的稳定程度，炒房者就会在购买房产期间得到更大的经济收益。结合以上问题来看，我国相关管理部门必须高质量地加大管理力度，全面、深层次地管理房地产市面价格，总结引发房地产价格过高的原因，并制定针对性的解决措施，从而做到在实际上提高房地产产品的销售数量，以更快的速度得到经济收益[1]。

（二）土地增值税意义

结合我国房地产开发企业现如今发展形势分析来看，土地增值税筹划工作的进展在实际上无法真正地满足房地产企业的发展需求，关键原因就是由于房地产开发企业自身的财务管理部门的工作人员没有真正意识到土地增值税筹划工作的重要性，由此看来，为了真正使房地产开发企业获得更大的经济收益，必须要清晰地掌握土地增值税筹划工作的流程与作用，并根据自身的实际经济状况以针对性的方式加大房地产开发企业对税收筹划工作的重视程度，从而使税收筹划工作发挥自身的最大价值。与此同时，土地增值税可以在降低房地产开发企业负债金额的基础上，能够有效地提高房地产市场竞争地位，逐渐使房地产企业自身的工作流程更加具有制度性、合理性，从而缓解企业的经济压力。

二、房地产开发企业土地增值税税收筹划的潜在风险分析

（一）政策方面的风险

房地产开发企业对土地增值税进行全面筹划的主要原因就是为了进一步降低房地产企业在税收方面的费用支出。通过深层次分析我国税收相关法律制度，采取针对性的措施，节省税收支出费用，由此提高企业经济收益。但是结合我国房地产开发企业土地增值税税收筹划工作现状来看，在法律制度方面存在较大的风险问题，严重降低房地产开发企业的运营稳定程度。

其一，主要是由于我国相关政策的调整以及变动从而出现的风险问题。有目共睹，房地产土地增值税税收筹划工作是结合我国相关法律制度为基础的，一旦我国相关法律制度出现较大的调整，房地产开发企业目前的税收政策就要及时地进行变化，如果没有及时地进行，合理调整，就会最终导致税收筹划工作缺乏针对性，无法与房地产开发企业真正运营情况相匹配，从而导致纳税风险问题。其二，房地产开发企业纳税筹划工作人员缺乏更加专业的工作能力，无法深层次地掌握我国相关的法律制度，也会使纳税筹划工作陷入僵局，从而提高了房地产企业面对税务风险问题的概率。

（二）操作方面的风险

结合房地产企业的发展来看，带来土地增值税筹划工作问题其他原因就是，房地产财务管理工作人员操作失误。税收筹划工作主要是依靠法律基础进行的，必须全面结合我国相关法律制度以及空白区域，从而对房地产企业自身的财务经营进行准确的规划，逐渐地降低房地产企业土地增值税费用，为企业带来更大的经济收益。以上这种经营方式，要求房地产开发企业工作人员在进行税收筹划工作过程中，必须按照具体制度规划操作流程，建立细致的统筹计划，尽可能避免房地产开发企业的经营管