国内外存量商业改造案例分析.pdf

近年来“城市病”愈演愈烈，“新型城镇化”的概念也

从“城镇更新”的过程中演变出来，促进着城市继续发

展、变化、更新、迭代，对经济发展起到了重要作用。

在商业地产领域，开发商为了迎合当代年轻人的个性化

需求，商业中心如雨后春笋般涌现，为社会注入新鲜血

液，但也带来了商业地产的存量过剩。据数据分析，2022

年拟开业项目950+，总商业建筑面积超8412万㎡。但截

至2021年，国内购物中心数量已有约6000家，面积达6

亿平方米。其中不乏许多老旧商业的存在，他们往往业

态过时、定位模糊、远离年轻消费群体，未能及时跟上

消费群体的需求，导致附加值低，与周边街道的特色和

功能不匹配等。

商业最大的不变在于变，“商业更新”的利好性也让这

些老旧购物中心的改造迫在眉睫，而且改造并不仅仅是

简单的翻新。我们在新旧交替的时候要考虑的是，如何

从服务经济时代的大而全的零售模式，进化到体验经济

时代的小、美、精又有特色的主题营销模式。既要赋予

老建筑新的功能和价值，又要提高运营水平，改善经营

条件，给新一代消费者一个走进去的理由，让老商业变

成新项目，焕发生机。

大而全的传统百货经营模式已经不适应当代人的购物习

惯了。

据产业调研网发布的2022-2028年中国商业综合体市场

现状调研分析及发展前景报告显示，通常情况下，商业

综合体经营业态的“黄金比例”为：购物、餐饮和娱乐

按照52∶18∶30分布。商业综合体已是未来城市综合体

的发展方向，

以低端零售、消费水准偏低、同质化的经营模式和销售

方法的发展方式较慢，需从同质化竞争中突围，迎合消

费者需求的定位和富有吸引力的品牌搭配。比如现在年

轻群体逛街的目的不再是单纯为了购物，而是为了体验

感+满足感，体验经济成为主流，所以商业改造除了非常

关键的主题定位之外，还要强调顾客的感受性满足，重

视消费行为发生时的顾客的心理体验。

购物中心的未来趋势是体验化与差异化，主要体现在：

艺术文化、时尚、旅游、生活方式，艺术文化主要体现

在文化艺术展览，时尚主要体现在潮流文化，旅游主要

体现在地方文化，生活方式主要体验在儿童教育、儿童

用品消费体验、儿童娱乐项目等。

近年汽车消费需求不断增长，以汽车消费为主题的商业

模式为消费者提供“汽车消费+商业休闲一站式便捷购车

环境”，汽车文化、汽车娱乐、汽车体验、汽车运动、

汽车美食、汽车旅游等满足消费者不断增长的需要，需

要凸显核心竞争力，以汽车贸易与综合商业的有机结合，

形成以汽车主题为特色的城市中心。

下面这些商业的改造从艺术、自然、数字化等方面着手，

定位不同但目的相同：清楚勾勒出消费人群画像，吸引

对应人群消费，想办法延长消费者在商场的停留时间从

而拉动消费，聚沙成塔的资源共享模式有利于双方的利

益，因此多元化的消费市场、提升服务品质、增进需求

满足能力是商业改造最后的归宿。

01北京百脑汇变身美克洞学馆

朝阳门外大街99号，是曾经的“百脑汇”原址，从1998

年开始，一直是北京标志性的电子产品卖场，但在电商

与实体的变革中，百脑汇没能停止衰落最终闭店。

这座建筑后由美克家居接收，但没有就此设计成一个传

统的家居店，而是进行了艺术创作。在外观上，将西域

白雅丹地貌与龟兹风格的丝路文脉结合，用现代简洁的

块体有序的组合，却营造出了羽毛般轻盈的美感；建筑

内部则受丝绸之路文化的启发，将洞穴文明与现代设计

理念进行融合，经过改建升级，把这里变身为“美克洞

学馆”一书形式的新建筑，充分展现了艺术精髓。

美克洞学馆中以“纯净生活、云顶之上、元气轻氧、生

活玩家、理想公寓”五大主题构成了不同空间，每一处

陈列都精致到仿佛是一件件艺术品，为大众消费者提供

了极具艺术生活方式的感官消费。具有高性价比的新零

售体验，同时又满足独特的设计方向与家居商品的特点，

为消费者带来了天然的感染力和说服力。

美克洞学馆内，拥有包括美克家居、Caracole、yvvy、

Rehome、轻爵、寻味丝路在内的36个品牌和功能空间，

涵盖购物、休闲、设计等服务。除此之外还为消费者提

供“现场二维码+洞学馆服务号+心选小程序”等社交化

线上体验方式，在这里人们可以赏艺术、聊设计、品生

活，让每一位在忙碌之余探索美好生活方式的人们，能

“来的开心、留的甘心、逛的舒心”。

从内到外，美克洞学馆宛若一个艺术展览馆，以独特的

艺术、文化展现，吸引着人群想要追逐独特、与众不同

的猎奇心理，从当下同质化严重的传统业态中探寻全新

的未来生活方式，以满足人群对艺术美感的追求，成为

人们探索和