2025年房地产经纪人投资回报率与土地使用政策专题试卷及解析.pdfVIP

2025年房地产经纪人投资回报率与土地使用政策专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人投资回报率与土地使用政策专题试卷

及解析

2025年房地产经纪人投资回报率与土地使用政策专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在评估房地产投资回报率时，下列哪项指标最能反映项目抵御通货膨胀的能力？

A、现金回报率

B、内部收益率（IRR）

C、投资回收期

D、资产增值率

【答案】D

【解析】正确答案是D。资产增值率直接衡量了物业本身市场价值的增长速度，是

衡量资产保值增值、抵御通货膨胀侵蚀的核心指标。A选项现金回报率仅反映年度现

金流与投入资本的比例，未考虑资产价值本身的变化。B选项内部收益率虽是综合性指

标，但其计算已包含资产增值，但不如资产增值率直接体现“抵御通胀”这一特性。C选

项投资回收期关注的是收回成本的时间，与抗通胀能力无关。知识点：房地产投资回报

指标体系。易错点：考生容易混淆IRR和资产增值率的作用，IRR是综合性指标，而

题目问的是“最能反映”抵御通胀能力的单项指标，资产增值率更直接。

2、根据我国现行土地管理政策，商业用地的最高出让年限是？

A、40年

B、50年

C、70年

D、永久

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂

行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七

十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）

商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。因此商业用地最高年

限为40年。B选项是工业用地的年限，C选项是居住用地的年限，D选项不符合我国

土地公有制下有偿、有期使用的基本制度。知识点：我国国有土地使用权出让年限。易

错点：容易将不同用途土地的年限记混，特别是商业、工业和居住用地。

3、某房地产经纪人向客户推荐一个“租售并举”的公寓项目，并强调其投资回报率

稳定。这种模式主要依赖的收益来源是？

A、仅租金收入

B、仅物业销售利润

2025年房地产经纪人投资回报率与土地使用政策专题试卷及解析2

C、租金收入和未来物业增值

D、物业管理费收入

【答案】C

【解析】正确答案是C。“租售并举”或“以租养贷”的投资模式，其核心逻辑是在持有

物业期间通过租金收入获取稳定的现金流，以覆盖贷款利息或持有成本，同时等待未来

市场时机成熟时出售物业，获取资产增值的收益。A选项“仅租金收入”不全面，忽略了

增值部分。B选项“仅物业销售利润”不符合“租”的环节。D选项物业管理费通常用于覆

盖运营成本，不构成投资人的主要回报来源。知识点：房地产投资模式与收益构成。易

错点：未能理解“租售并举”的双重收益属性，只看到租金或只看到售价。

4、在计算房地产投资的“净现值”（NPV）时，若计算结果为正数，通常意味着什么？

A、投资回收期短于预期

B、项目的内部收益率低于基准收益率

C、项目在考虑资金时间价值后，能够为投资者创造超额收益

D、项目的现金回报率高于100%

【答案】C

【解析】正确答案是C。净现值（NPV）是指项目未来现金净流量按基准收益率折

现后的现值与初始投资额的差额。当NPV0时，表明项目的投资收益不仅达到了基准

收益率的要求，还带来了超出基准收益的现值，即创造了超额价值，项目是可行的。A

选项回收期与NPV是不同的评价指标。B选项若IRR低于基准收益率，NPV应为负

数。D选项现金回报率与NPV没有直接的、必然的对应关系。知识点：房地产投资财

务评价指标。易错点：混淆NPV与IRR、回收期等指标的含义和判断标准。

5、某城市为抑制房价过快上涨，出台了“限地价、竞配建”的土地出让政策。该政策

对开发商的投资回报率可能产生的主要影响是？

A、直接提高销售价格，从而提高回报率

B、增加土地获取成本，降低利润空间

C、缩短项目开发周期，加快资金回笼

D、降低建安成