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2025年房地产经纪人土地增值税案例精讲专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人土地增值税案例精讲专题试卷及解析

2025年房地产经纪人土地增值税案例精讲专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据土地增值税相关规定，下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是？

A、转让国有土地使用权的企业

B、出售商品房的房地产开发公司

C、继承房产的个人

D、转让旧厂房的工业企业

【答案】C

【解析】正确答案是C。土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物

及其附着物并取得收入的单位和个人。继承房产不属于转让行为，不征收土地增值税。

A、B、D选项均属于应税行为。知识点：土地增值税纳税人界定。易错点：容易将”继

承”与”赠与”混淆，赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为虽不征税，但其他赠与

行为可能征税。

2、某房地产企业开发一栋写字楼，支付土地出让金5000万元，开发成本8000万

元，开发费用2000万元。该企业计算土地增值税时，可扣除的房地产开发费用应为？

A、2000万元

B、(5000+8000)×5%=650万元

C、(5000+8000)×10%=1300万元

D、实际发生与比例计算孰高

【答案】C

【解析】正确答案是C。房地产开发费用按”利息+其他费用”或”（土地成本+开发

成本）×10%“计算，本题未提及利息支出，故按比例计算。知识点：房地产开发费用扣

除规则。易错点：容易忽略”实际发生与比例计算孰高”的前提条件，即必须能提供金融

机构证明且利息支出不超过商业银行同类同期利率。

3、下列项目中，计算土地增值税时允许按实际发生额扣除的是？

A、与转让项目有关的营业税

B、超过贷款期限的利息和加罚利息

C、未取得合法凭证的装修费用

D、与转让项目无关的管理费用

【答案】A

【解析】正确答案是A。与转让房地产有关的税金（营业税、城建税、教育费附加

等）可据实扣除。B选项超过贷款期限的利息和加罚利息不得扣除；C选项未取得合法

凭证的费用不得扣除；D选项与转让项目无关的费用不得扣除。知识点：土地增值税扣

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除项目。易错点：容易混淆”与转让项目有关”和”实际发生”的概念，必须同时满足两个

条件。

4、某工业企业转让一栋使用10年的办公楼，评估价2000万元，重置成本3000万

元，成新度6成。计算土地增值税时可扣除的旧房评估价是？

A、2000万元

B、3000万元

C、1800万元

D、1200万元

【答案】C

【解析】正确答案是C。旧房评估价=重置成本×成新度=3000×60%=1800万元。

知识点：旧房及建筑物评估价格计算。易错点：容易将”评估价”与”重置成本”混淆，评

估价是考虑折旧后的价值。

5、土地增值税实行四级超率累进税率，增值额超过扣除项目金额200%的部分，适

用税率是？

A、30%

B、40%

C、50%

D、60%

【答案】D

【解析】正确答案是D。土地增值税税率：增值额未超50%部分30%，50%100%部

分40%，100%200%部分50%，超过200%部分60%。知识点：土地增值税税率结构。

易错点：容易记错各档税率对应的增值额比例区间。

6、下列情形中，需要缴纳土地增值税的是？

A、房地产企业用开发产品对外投资

B、个人互换自有居住用房

C、企业合并中被合并企业的房地产转移

D、房地产开发企业将开发产品转为自用

【答案】A

【解析】正确答案是A。房地产企业用开发产品投资视同销售应征土地增值税；B

选项个人互换住房免征；C选项企业合并暂不征收；D选项自用不发生所有权转移不征

税。知识点：土地增值税征税范围的特殊规定。易错点：容易忽略”房地产开发企业”与”

其他企业”在投资行为上的税务处理差异。

7、计算土地增值税时，下列项目不能作为扣除项目的是？