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2025年房地产经纪人商铺物业市场比较法与收益法评估专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人商铺物业市场比较法与收益法评估专

题试卷及解析

2025年房地产经纪人商铺物业市场比较法与收益法评估专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在运用市场比较法评估商铺物业时，选择可比实例的首要原则是？

A、交易日期与估价时点接近

B、区位条件与估价对象相似

C、交易价格为正常市场价格

D、建筑规模与估价对象相当

【答案】B

【解析】正确答案是B。商铺物业的价值受区位影响极大，区位相似性是市场比较

法选择可比实例的核心要求。A选项交易日期接近也很重要，但可通过交易日期修正解

决；C选项正常价格是基本要求，但不是首要原则；D选项建筑规模可通过面积修正处

理。知识点：市场比较法可比实例选择标准。易错点：容易忽视商铺物业的区位敏感性。

2、收益法评估商铺物业时，确定资本化率的主要依据是？

A、银行贷款利率

B、同类物业市场租金回报率

C、政府债券收益率

D、开发商预期收益率

【答案】B

【解析】正确答案是B。商铺物业的资本化率应反映市场投资者对该类物业的回报

要求，同类物业的市场租金回报率是最直接的参考。A选项贷款利率是融资成本而非投

资回报要求；C选项债券收益率风险过低；D选项开发商预期收益率与市场投资者要求

不同。知识点：收益法资本化率确定。易错点：容易混淆融资成本与投资回报要求。

3、商铺物业市场比较法中，对交易情况修正主要是为了消除？

A、区位差异

B、交易时间差异

C、特殊交易行为影响

D、物业状况差异

【答案】C

【解析】正确答案是C。交易情况修正是针对特殊交易行为（如急于出售、关联交

易等）导致的价格偏差进行的修正。A、B、D选项分别通过区位修正、时间修正和状

况修正解决。知识点：市场比较法修正体系。易错点：容易混淆各类修正的适用情形。

4、采用收益法评估商铺时，有效毛收入的计算应扣除？

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A、物业管理费

B、房产税

C、空置损失

D、维修费用

【答案】C

【解析】正确答案是C。有效毛收入=潜在毛收入空置和收租损失+其他收入，空

置损失是必须扣除的项目。A、B、D选项属于运营费用，在计算净收益时扣除。知识

点：收益法收入构成。易错点：容易混淆有效毛收入与净收益的计算环节。

5、商铺物业市场比较法中，区位修正通常不包含？

A、商业繁华度

B、交通可达性

C、临街状况

D、建筑结构

【答案】D

【解析】正确答案是D。建筑结构属于物业状况修正内容，不属于区位修正范畴。A、

B、C选项都是商铺区位的重要组成要素。知识点：市场比较法修正内容划分。易错点：

容易将物业状况与区位因素混淆。

6、收益法评估长期租赁商铺时，最适宜采用的收益类型是？

A、潜在毛收入

B、有效毛收入

C、合同租金

D、市场租金

【答案】C

【解析】正确答案是C。对于已签订长期租赁合同的商铺，应优先采用合同租金反

映实际收益。A、B选项包含假设成分；D选项市场租金适用于空置或短期租赁物业。

知识点：收益法收益类型选择。易错点：容易忽视租赁合同对收益的限制作用。

7、商铺物业市场比较法中，进行状况修正时通常不考虑？

A、建筑年代

B、装修水平

C、楼层位置

D、产权性质

【答案】D

【解析】正确答案是D。产权性质属于权益状况，通常通过权益状况修正处理。A、

B、C选项都是物业实物状况的重要组成。知识点：市场比较法状况修正范围。易错点：

容易将实物状况与权益状况混淆。

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8、收益法评估商铺时，运营费用通常不包含？