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2025年物业管理师考试物业管理法规与政策练习题解析试卷(含答案)

一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1.根据《民法典》及《物业管理条例》，下列关于业主共同决定事项的表述中，正确的是（）。

A.选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意

B.使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意

C.改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意

D.改变共有部分的用途，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意

答案：A

解析：根据《民法典》第278条，业主共同决定事项中：（1）选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（即“双过半”）；（2）使用维修资金、改建重建建筑物及附属设施、改变共有部分用途或利用共有部分从事经营活动，需经参与表决专有部分面积2/3以上且参与表决人数2/3以上的业主同意（即“双2/3”）。选项B错误，因“使用维修资金”需“双2/3”同意；选项C错误，“改建重建”需“双2/3”；选项D错误，“改变共有部分用途”需“双2/3”。

2.某小区物业服务合同约定“物业服务费按建筑面积每月3元/㎡收取”，业主王某以“未享受电梯服务（其居住1楼）”为由拒交物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，法院应（）。

A.支持王某，因未实际使用电梯可减免费用

B.驳回王某，因电梯属于共有部分，物业费包含公共服务成本

C.部分支持，按比例减免电梯相关费用

D.驳回王某，因物业服务合同未约定1楼免交条款

答案：B

解析：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条，物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，业主仅以未接受或无需接受相关物业服务为由抗辩的，人民法院不予支持。电梯属于建筑物共有部分，其维护、运行成本已分摊至全体业主的物业费中，1楼业主虽未使用电梯，但仍享受了电梯作为公共设施的安全保障等间接服务，故应全额缴纳物业费。

3.某小区业主委员会任期届满前3个月，未组织换届选举。根据《业主大会和业主委员会指导规则》，正确的处理方式是（）。

A.由街道办事处（乡镇人民政府）责令限期组织换届选举

B.由物业所在地的区、县房地产行政主管部门直接指定新的业主委员会

C.由业主自行成立换届选举小组，无需行政干预

D.由物业服务企业组织召开业主大会选举新的业主委员会

答案：A

解析：《业主大会和业主委员会指导规则》第47条规定，业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举；逾期未换届的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

4.某小区公共电梯广告收益共计12万元，业主大会未就该收益分配作出特别约定。根据《民法典》，该收益应（）。

A.归物业服务企业所有，作为管理成本补偿

B.归全体业主共有，主要用于补充维修资金或业主共同决定的其他用途

C.由业主委员会与物业服务企业协商分配

D.按业主专有部分面积比例分配至各业主个人账户

答案：B

解析：《民法典》第282条规定，建设单位、物业服务企业或其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。共有部分收益的使用需由业主共同决定，通常优先用于补充专项维修资金，也可按照业主大会决议用于其他共同事务，不得直接分配至个人账户（除非业主大会特别约定）。

5.某物业服务企业未在合同约定期限内完成小区消防设施维修，导致火灾时消防栓无法使用，造成业主财产损失5万元。根据《物业管理条例》，业主可主张（）。

A.物业服务企业承担全部赔偿责任

B.由消防部门承担赔偿责任

C.业主自行承担损失，因消防设施属公共设施

D.物业服务企业与业主按过错比例分担责任

答案：A

解析：《物业管理条例》第35条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本题中，物业服务企业未履行消防设施维修义务，存在违约行为，应对业主损失承担全部赔偿责任。

二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选